Regulamento da CMVM n.º 1/2005
Fundos de Investimento Imobiliário
Com a publicação do Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, procedeu-se a uma profunda revisão do regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, o qual foi subsequentemente complementado e concretizado pelo Regulamento da CMVM n.º 8/2002.
Tendo em consideração a evolução registada nos mercados imobiliários e as modificações recentemente introduzidas no regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro, importa alterar em conformidade algumas das disposições normativas do supracitado Regulamento.
Das alterações efectuadas, destacam-se em particular as relativas ao regime dos Fundos Especiais de Investimento Imobiliário (FEII), os quais podem apresentar políticas de investimento imobiliário mais flexíveis ou exclusivamente direccionadas para activos imobiliários não admitidos até ao momento, ou apenas admitidos em termos limitados, como sejam prédios rústicos ou unidades de participação de outros fundos imobiliários. Consequentemente, passará igualmente a admitir-se a figura dos fundos de fundos no sector imobiliário.
A novidade da figura dos FEII obriga, por outro lado, a especiais exigências de controlo do risco, transparência, rigor informativo e protecção dos investidores. Neste sentido, para além do estabelecimento de alguns limites de âmbito territorial ao investimento em prédios rústicos, adoptam-se regras idênticas às já aplicáveis à realidade dos fundos mobiliários especiais.
Por fim, disciplina-se ainda a possibilidade de constituição de fundos de investimento imobiliário com garantia de capital e rendibilidade, à semelhança do que sucede no universo dos fundos mobiliários, assim como se introduzem outras alterações com o simples propósito de equiparar o regime a algumas das soluções já constantes do Regime Jurídico dos Organismos de Investimento Colectivo.
Assim, ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 25.º-A e no artigo 60.º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro, e da alínea b) do n.º 1 do artigo 353.º do Código dos Valores Mobiliários, o Conselho Directivo da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, ouvidas a Associação Portuguesa das Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios, a Associação Portuguesa de Bancos, a Associação Portuguesa de Avaliadores de Engenharia, a Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária, o Instituto do Consumidor e a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor, aprovou o seguinte regulamento:
Artigo 1.º
Alterações ao Regulamento da CMVM n.º 8/2002
Os artigos 6.º, 7.º, 9.º, 13.º, 19.º, 26.º, 28.º, 31.º, 42.º, 46.º e 48.º do Regulamento da CMVM n.º 8/2002 passam a ter a seguinte redacção:
«Artigo 6.º
(…)
1. Para além dos activos que se encontram directamente previstos nos artigos 25.º e 25.º-A do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, os fundos de investimento imobiliário podem ainda deter unidades de participação noutros fundos de investimento imobiliário, sem prejuízo do disposto na Secção seguinte.
2. As participações em sociedades imobiliárias e as unidades de participação de outros fundos de investimento imobiliário são contadas para efeitos do cumprimento do limite mínimo de detenção de imóveis pelo fundo adquirente.
Artigo 7.º
Limites para outros activos
1. O limite para a aquisição das unidades de participação mencionadas no n.º 1 do artigo anterior é de 25% do activo total dos fundos por conta dos quais a aquisição é efectuada.
2. A entidade gestora não pode, relativamente ao conjunto de fundos que administre, adquirir mais de 25% das unidades de participação de um fundo de investimento imobiliário.
Artigo 9.º
Valorização de outros activos
1. (...).
2. Os restantes activos são valorizados ao preço de fecho do mercado mais representativo e com maior liquidez onde os valores se encontrem admitidos à negociação ou, na sua falta, de acordo com o disposto nos artigos 3.º e 5.º do Regulamento da CMVM n.º 12/2003, com as devidas adaptações.
Artigo 13.º
(…)
1. As entidades gestoras de fundos de investimento imobiliário podem utilizar instrumentos financeiros derivados para cobertura do risco do património dos fundos que administrem.
2. (...).
3. (...).
Artigo 19.º
(…)
1. (…).
2. (…).
3. A apólice de responsabilidade civil tem um valor mínimo de 250 000 euros por perito avaliador registado ou averbado ao registo, sendo remetida à CMVM, nos quinze dias subsequentes à sua emissão, cópia de cada nova apólice ou documento comprovativo da actualização ou renovação de apólice anterior.
4. (…).
5. (…).
6. (…).
7. (…):
a) (…);
b) A violação dos deveres previstos no número anterior;
c) (…);
d) (…).
8. A entidade certificadora referida nos números anteriores pode, com base na apreciação do currículo académico da pessoa a certificar e fundamentando expressamente a sua decisão, conceder equivalência à aprovação no curso de certificação, com dispensa, integral ou parcial, de frequência do mesmo e da realização de exame.
9. Sem prejuízo do disposto no número 2, os peritos avaliadores certificados nos termos do número anterior e com experiência profissional comprovada na avaliação de imóveis de fundos de investimento imobiliário, podem igualmente solicitar o seu registo junto da CMVM instruindo o respectivo pedido com o relatório fundamentado em que assentou a decisão da entidade certificadora.
10. (anterior n.º 8).
11. (anterior n.º 9).
12. (anterior n.º 10).
Artigo 26.º
Subscrição, resgate e reembolso em espécie
1. Excepcionalmente, e mediante autorização da CMVM, a liquidação dos actos de subscrição, resgate e reembolso de unidades de participação de fundos de investimento imobiliário abertos, ou fechados objecto de oferta pública de subscrição, pode ser realizada em espécie.
2. Nos fundos de investimento imobiliário objecto de oferta particular a liquidação em espécie depende da autorização de todos os participantes.
Artigo 28.º
(…)
1. (...).
2. (...).
a) (...);
b) (...);
c) (...);
d) (...);
e) Informações sobre as modalidades previstas para a comercialização das participações no território português, acompanhadas do projecto do contrato que rege as relações entre a entidade gestora e a entidade comercializadora;
f) (...).
3. (...).
4. (…).
5. (…).
Artigo 31.º
(…)
1. Os fundos de investimento imobiliário abertos, bem como os fechados que tenham sido objecto de oferta pública de distribuição, devem ter um mínimo de 100 participantes após o primeiro ano da sua actividade.
2. Um mínimo de 25% das unidades de participação dos fundos mencionados no número anterior deve encontrar-se disperso por 100 participantes.
3. (...).
Artigo 42.º
(…)
1. As entidades gestoras de fundos de investimento imobiliário publicam, nos termos do disposto no artigo 19.º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 Março, com referência ao último dia de cada mês, a composição discriminada dos activos de cada fundo de investimento que administrem, o respectivo valor líquido global e o número de unidades de participação em circulação.
2. (…).
3. A publicação é efectuada nos termos do anexo VI ao presente Regulamento e até ao dia 10 do mês subsequente àquele a que a informação respeite.
4. (…).
5. (…).
Artigo 46.º
Fórmulas de cálculo da rendibilidade e do risco
1. (…).
2. (…).
3. No caso de divulgação de medidas de rendibilidade não líquidas de eventuais comissões de subscrição e resgate, estas são devidamente identificadas para o período de referência.
4. O cálculo da medida de risco tem por base as seguintes fórmulas:
a) Desvio-padrão efectivo = 
em que:
= rendibilidade efectiva semanal, não considerando comissões de subscrição e resgate, no período t;
T = n.º de semanas do período de referência, coincidente com o período utilizado para o cálculo da rendibilidade;
= média aritmética simples das rendibilidades efectivas semanais, para o período de referência.
b) Desvio-padrão anualizado = Desvio-padrão efectivo x 
5. A classificação do nível de risco é efectuada de acordo com a seguinte tabela:
6. O cálculo da medida de risco tem por base os critérios utilizados para efeitos do cálculo da rendibilidade, nomeadamente, quanto ao disposto nos n. os 2 e 3 do artigo 47.º.
7. A informação sobre a classe do risco pode ser complementada com a identificação em percentagem do desvio padrão anualizado ou do escalão de risco.
Artigo 48.º
Disposições transitórias
1. Até 31 de Julho de 2005, os peritos avaliadores de imóveis dos fundos de investimento estão dispensados da apresentação de certificação a que se refere a alínea a), do número 2, do artigo 19.º.
2. A manutenção do registo após a data referida no número anterior depende da apresentação de documento comprovativo de certificação, nos termos do disposto nos n. os 4 e 8 do artigo 19.º.»
Artigo 2.º
Aditamento ao Regulamento da CMVM n.º 8/2002
São aditados ao Regulamento da CMVM n.º 8/2002 a Secção I-A, composta pelos artigos 7.º-A a 7.º-H e a Secção II-A, composta pelos artigos 9.º-A a 9.º-C, ambas a serem integradas no seu Capítulo III, bem como, em geral, os artigos 10.º-A, 11.º-A, 11.º-B, 27.º-A, 41.º-A e 41.º-B, com a seguinte redacção:
«Secção I-A
Fundos Especiais de Investimento Imobiliário
Artigo 7.º-A
Disposições gerais
1. A constituição e funcionamento de fundos especiais de investimento imobiliário (FEII) rege-se pelo disposto na presente Secção e, em tudo o que não for incompatível com a sua natureza, pelo disposto no Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário e no presente Regulamento.
2. A denominação dos FEII deve evidenciar a política de investimentos prosseguida e conter a expressão “Fundo Especial de Investimento Imobiliário”.
3. Os FEII são comercializados junto de segmentos específicos de investidores definidos no regulamento de gestão e prospecto.
Artigo 7.º-B
Património
Além dos bens em geral susceptíveis de integrarem o património dos fundos de investimento imobiliário, podem fazer parte da carteira dos FEII prédios mistos ou rústicos, simples direitos de exploração sobre imóveis e instrumentos financeiros derivados.
Artigo 7.º-C
Limites ao investimento
1. Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, os limites ao investimento nos activos integrantes do património dos FEII são fixados no regulamento de gestão.
2. Os fundos especiais de investimento imobiliário abertos ou fechados objecto de oferta pública de subscrição que invistam em prédios rústicos não podem investir:
a) Mais de 20% do activo total do fundo no mesmo município ou circunscrição territorial equivalente; e
b) Mais de 30% do activo total do fundo em municípios, ou circunscrições territoriais equivalentes contíguos.
3. Caso tenham efectuado seguro do respectivo património, os limites previstos nas alíneas a) e b) do número anterior é de 50%.
Artigo 7.º-D
Regulamento de gestão
1. Sem prejuízo da demais informação em geral exigida, o regulamento de gestão define, em especial:
a) O tipo de activos susceptíveis de integrarem a carteira do fundo e respectivos limites;
b) As respectivas regras de funcionamento, designadamente em relação às condições de ocorrência de subscrições e resgates;
c) O limite máximo por entidade arrendatária em função do activo total do fundo de investimento;
d) As competências dos comités consultivos ou de investimentos, ou de consultores externos, sendo o caso;
e) A utilização de instrumentos financeiros derivados para fins diversos da cobertura de risco;
2. Sem prejuízo do referido no número anterior, o regulamento de gestão dos FEII dirigidos a investidores diferentes dos previstos no artigo 30.º do Código dos Valores Mobiliários contêm informação clara e objectiva sobre:
a) A especial natureza e objectivos do FEII, através de uma descrição apropriada da sua política de investimentos, das técnicas de gestão e da experiência passada da entidade gestora;
b) As regras, métodos e procedimentos de valorização dos activos integrantes do património do FEII, tendo por base modelos de avaliação ao justo valor universalmente aceites;
c) As eventuais restrições à realização de subscrições e resgates, previstas no n.º 4 do artigo 7.º-F e, nestes casos, a periodicidade de cálculo e divulgação do valor da unidade de participação;
d) Os modos de pagamento, nomeadamente em caso de subscrição ou resgate em espécie;
e) Os investidores a que se destina o FEII.
Artigo 7.º-E
Autorização
1. O pedido de autorização de constituição do FEII é instruído com os elementos comprovativos da experiência e aptidão da respectiva entidade gestora, tendo em especial atenção a respectiva política de investimentos, os seus objectivos, as técnicas de gestão utilizadas e o tipo de activos onde investe, e, se for o caso, das entidades que prestam consultoria.
2. Sempre que se encontre prevista a comercialização junto do público, a entidade gestora envia à CMVM o respectivo plano de formação das redes encarregadas de intermediar essa colocação.
3. A CMVM pode recusar a autorização para a comercialização de FEII junto de determinados segmentos de investidores, caso não se encontrem reunidas as condições suficientes à sua adequada protecção.
4. A CMVM pode recusar determinados tipos de activos para a constituição de um FEII, sempre que a protecção dos investidores e do regular funcionamento do mercado o imponha, designadamente por falta de transparência relativamente aos mercados de transacção dos mesmos, à valorização destes ou das unidades de participação dos FEII.
Artigo 7.º-F
Subscrições e Resgates
1. O montante mínimo da subscrição inicial de unidades de participação de um FEII é de:
a) € 15 000; ou
b) Montante diferente, imposto ou aceite pela CMVM atentas as características especificas de cada FEII.
2. Não são aplicáveis os limites previstos no número anterior sempre que o FEII em causa comporte uma garantia do capital investido, prestada por terceiras entidades ao FEII ou aos respectivos participantes, nos termos previstos no artigo 9.º-A.
3. Os FEII fechados de subscrição particular podem definir no regulamento de gestão as condições e os critérios relativos:
a) À subscrição inicial, cuja duração não pode ser superior a 25% do respectivo período inicial de duração;
b) À possibilidade de serem efectuadas amortizações parciais ao valor das unidades de participação.
4. Os FEII abertos, desde que definam as respectivas condições no regulamento de gestão, podem prever períodos específicos para a realização de subscrições e resgates.
5. A subscrição de unidades de participação de um FEII é efectuada com base em boletim de subscrição cujo modelo é aprovado pela CMVM e contém uma inequívoca menção sobre o risco inerente ao investimento proposto ao subscritor.
Artigo 7.º-G
Informação financeira
1. Nos documentos periódicos de prestação de contas, sempre que tal seja aplicável, é ainda dado ênfase:
a) Ao comportamento global do FEII e dos activos que o compõem, tendo em conta a prossecução dos seus objectivos e a sua orientação estratégica;
b) À realização de operações sobre os activos que compõem a carteira do FEII.
2. A entidade gestora informa os investidores, com uma periodicidade mínima semestral, em termos adequados ao seu conhecimento, da evolução do nível de risco inerente ao FEII, incluindo uma descrição dos respectivos condicionantes e de quaisquer factos relevantes, com impacto no valor do património do FEII.
Artigo 7.º-H
Fundos de fundos de investimento imobiliário
Aplica-se aos fundos de fundos de investimento imobiliário o disposto, nomeadamente, nos n. os 2 e 3 do artigo 56.º do Regime Jurídico dos Organismos de Investimento Colectivo, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro, e nos n. os 1 e 4 do artigo 10.º do Regulamento da CMVM n.º 15/2003, com as devidas adaptações.
Secção II-A
Fundos de Investimento Imobiliário Garantidos
Artigo 9.º-A
Regime
1. São fundos de investimento imobiliário garantidos os que tenham associadas garantias de capital ou de um determinado perfil de rendimentos.
2. A gestão dos fundos de investimento imobiliário garantidos é conduzida de modo autónomo à eventual necessidade de accionamento das garantias, no estrito cumprimento da política de investimentos e salvaguarda do interesse dos participantes.
3. A denominação do fundo de investimento imobiliário pode conter a expressão “fundo garantido”, com a condição de, caso a garantia associada ao fundo não possa ser accionada a qualquer momento, ser feita referência a esse facto em todas as acções publicitárias ou informativas.
Artigo 9.º-B
Garantias
1. Para efeitos do disposto no artigo anterior é autorizado o recurso a garantias prestadas por instituições de crédito, ao fundo de investimento ou aos participantes, bem como a estruturação do património do fundo de investimento com instrumentos financeiros adequados aos objectivos da garantia a proporcionar.
2. Quando sejam utilizadas garantias prestadas por instituições de crédito é celebrado contrato entre a entidade gestora do fundo de investimento e aquela instituição, sendo o mesmo submetido à aprovação da CMVM.
3. A entidade gestora promove os procedimentos necessários ao accionamento das garantias.
4. A CMVM pode não autorizar a utilização de garantias que, em caso de necessidade de accionamento, não possibilitem ou dificultem o imediato pagamento aos participantes das quantias garantidas.
5. Quando a garantia seja proporcionada através da estruturação do património do fundo de investimento, as entidades gestoras submetem à apreciação da CMVM um memorando explicativo da operação, com o seguinte conteúdo mínimo, sem prejuízo dos elementos adicionais que a CMVM possa requerer:
a) O tipo e as características dos instrumentos financeiros a utilizar;
b) A demonstração de como esses instrumentos financeiros irão assegurar a garantia que se pretende proporcionar;
c) Os custos a suportar pelo fundo de investimento;
d) As eventuais contrapartes do fundo de investimento nesses instrumentos;
e) Informação actualizada sobre a situação económico-financeira das contrapartes.
Artigo 9.º-C
Entidades garantes
No caso de se constituírem como garantes ou contrapartes do fundo de investimento entidades que se encontrem, relativamente à entidade gestora, nas situações previstas no n.º 3 do artigo 28.º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, a entidade gestora demonstra perante a CMVM a observância do princípio constante do n.º 2 do artigo 9.º-A.
Artigo 10.º-A
Projectos de construção
1. Os fundos de investimento imobiliário podem desenvolver projectos de construção em parceria com entidades idóneas e possuidoras de reconhecida competência técnica e experiência no sector imobiliário.
2. As relações entre os fundos e as entidades a que se refere o número anterior são regidas por contrato escrito, o qual acautela os melhores interesses do fundo e dos respectivos participantes.
3. A entidade gestora do fundo de investimento exerce um controlo activo sobre o desenvolvimento dos projectos a que se refere o n.º 1 e não pode adiantar quantias que não sejam inequivocamente relativas a custos de execução da obra.
Artigo 11.º-A
Proveitos de natureza não pecuniária
1. Considera-se proveito de natureza não pecuniária, nomeadamente, a prestação gratuita de serviços à entidade gestora, a entidade que se encontre em relação de domínio ou de grupo, nos termos dos artigos 20.º e 21.º do Código dos Valores Mobiliários, com aquela, aos órgãos sociais da entidade gestora ou aos seus colaboradores, que decorra de relação comercial estabelecida pela entidade gestora por conta do fundo de investimento.
2. A atribuição destes proveitos apenas pode ocorrer se tal se encontrar previsto nos documentos constitutivos do fundo de investimento e daí decorrer um efeito positivo no serviço prestado aos participantes.
3. Para efeitos do número anterior o regulamento de gestão do fundo de investimento identifica:
a) A lista dos proveitos que podem ser atribuídos e o destinatário respectivo;
b) A natureza das entidades das quais podem ser recebidos os proveitos e as condições que têm de se verificar para a sua atribuição.
Artigo 11.º-B
Proveitos de natureza pecuniária
1. Consideram-se proveitos de natureza pecuniária, designadamente qualquer quantia recebida pela entidade gestora, por entidade que se encontre em relação de domínio ou de grupo, nos termos dos artigos 20.º e 21.º do Código dos Valores Mobiliários, com aquela, pelos órgãos sociais da entidade gestora ou pelos seus colaboradores, que decorra de relação comercial estabelecida pela entidade gestora por conta do fundo de investimento.
2. Os proveitos previstos no número anterior revertem integralmente para o património do fundo de investimento, com excepção daqueles que constituam contrapartida da prestação de serviços que se encontrem adequadamente contratualizados.
Artigo 27.º-A
Unidades de participação diferenciadas
1. Os fundos de investimento podem ser comercializados sob diferentes marcas associadas a uma denominação comum, podendo ainda ser emitidas unidades de participação de classes diferenciadas, associadas a condições de comercialização distintas por entidade comercializadora, por meio utilizado para a comercialização, ou pelo segmento de investidores a que se destinam, desde que as mesmas se encontrem previstas no regulamento de gestão.
2. As condições previstas no número anterior compreendem, designadamente:
a) O valor mínimo para efeitos de subscrição;
b) As comissões de subscrição e resgate aplicáveis;
c) As datas de subscrição e resgate efectivas.
3. A entidade gestora e as entidades comercializadoras agem de forma a assegurar aos seus investidores um tratamento transparente e equitativo, devendo, nomeadamente, definir no regulamento de gestão do fundo de investimento a hora limite para aceitação de pedidos de subscrição e resgate, bem como medidas defensivas apropriadas às características e horizonte temporal de investimento do fundo que salvaguardem o interesse de todos os participantes.
4. Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, podem ainda ser emitidas unidades de participação de diferente categoria, designadamente quanto ao grau de preferência no pagamento de rendimentos periódicos, no reembolso do seu valor, ou no pagamento do saldo de liquidação do respectivo fundo, desde que o regulamento de gestão dos fundos de investimento fechados o preveja e explicite a relação existente entre a estrutura do fundo e os critérios a que obedece aquela diferenciação.
Artigo 41.º-A
Autorização e condições
1. Mediante autorização da CMVM, os fundos de investimento imobiliário fechados objecto de oferta pública de subscrição podem ficar sujeitos ao regime previsto no artigo 48.º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março.
2. A autorização referida no número anterior depende da verificação das seguintes condições:
a) O fundo de investimento ter um número de participantes inferior a 100;
b) As suas unidades de participação não se encontrarem admitidas à negociação em mercado;
c) A obtenção do acordo da totalidade dos participantes.
3. A CMVM pronuncia-se no prazo de 30 dias a contar da data de recepção do pedido ou do envio de informações complementares caso sejam solicitadas.
4. A falta de notificação nos termos do número anterior constitui presunção de indeferimento tácito do pedido.
Artigo 41.º-B
Reversibilidade
1. Mediante autorização da CMVM, o fundo pode transitar novamente para o regime vigente para os fundos de investimento imobiliário fechados objecto de oferta pública de subscrição, desde que se verifiquem as seguintes condições:
a) O fundo de investimento cumpra com o disposto no artigo 46.º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, durante os 12 meses anteriores ao pedido de autorização à CMVM;
b) Seja obtida a não oposição expressa da totalidade dos participantes.
2. A reversibilidade de regime implica a análise casuística e aprovação das situações enquadráveis nos n. os 3 e 6 do artigo 28.º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março.
3. Aplica-se o disposto nos n. os 3 e 4 do artigo anterior ao pedido de autorização referido no n.º 1 do presente artigo.»
Artigo 3.º
Anexos
1. Os Anexos VI e VII ao Regulamento da CMVM n.º 8/2002 passam a ter a redacção constante do Anexo ao presente Regulamento.
2. É eliminado o Anexo VIII ao Regulamento da CMVM n.º 8/2002.
Artigo 4.º
Republicação do Regulamento da CMVM n.º 8/2002
É republicado em Anexo o Regulamento da CMVM n.º 8/2002, com as alterações introduzidas pelo presente Regulamento.
Artigo 5.º
Entrada em Vigor
O presente regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação em Diário da República.
Lisboa, 13 de Janeiro de 2005 – O Presidente do Conselho Directivo, Fernando Teixeira dos Santos – O Vice-Presidente do Conselho Directivo, Luís Lopes Laranjo
