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Regulamento da CMVM n.º 2/2005


Regulamento da CMVM n.º 2/2005
Contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário

Anexo

Capítulo 5 
Contabilização de operações

5.1 – Introdução

Neste capítulo procura-se apresentar o esquema contabilístico de algumas operações realizadas pelos fundos de investimento, particularmente as operações correntes relacionadas com subscrições, resgates e a carteira de títulos e participações e de activos imobiliários, bem como, de operações a prazo e de divisas.

Não é objectivo deste capítulo apresentar a contabilização de todas as operações do fundo, mas tão somente referir os aspectos fundamentais na contabilização daquelas que sejam passíveis de algumas dúvidas ou diferentes interpretações das sociedades responsáveis pela sua gestão, quer pela estrutura preconizada para as contas do plano, quer pela reduzida tradição na contabilidade das operações a prazo e de divisas.

Também, para efeitos de simplificação, não serão utilizadas as extensões das contas previstas para o tipo/entidade e para a localização.

5.2 – Operações correntes

5.2.1 – Resgates

Nesta operação deve ser registado o pedido de resgate na data a que se reporta, bem como a entrega da quantia ao participante. Também o valor do resgate deve ser repartido, por categoria, entre valor base, diferença imputável a valias não realizadas e diferença imputável a rendimentos distribuíveis.

O montante a pagar ao participante decorrente do pedido de resgate, será contabilizado na correspondente conta de terceiros (classe 4) até ao momento do seu pagamento efectivo. Por sua vez, deverão ser contabilizados em separado, nas respectivas contas da classe 6, o valor base das unidades de participação resgatadas, a diferença imputável a valias não realizadas e a diferença imputável a rendimentos distribuíveis, subdividida pelas diversas categorias de unidades de participação definidas no regulamento de gestão do fundo.

Na data de pagamento será saldada a conta de credores (resgates a pagar aos participantes) por contrapartida da respectiva conta de disponibilidades.

Os fundos mistos, no que respeita à componente variável do seu “capital”, seguem um tratamento diferente, dada a especial natureza das unidades de participação ao abrigo da qual são emitidas. Com efeito, tal como sucede nas subscrições, o resgate das UP’s é efectuado pelo valor nominal, fixado no regulamento de gestão do fundo, não existindo flutuações no seu valor, decorrentes da valorização ou desvalorização do património do fundo (esta variável apenas irá relevar para efeitos do montante a distribuir a esta classe de participantes).

Desta forma, a sua contabilização passa pelo lançamento a débito da conta “4311 – Empréstimos Titulados – Unidades de participação – Comp. Variável das UP´s resgatadas, pelo seu valor nominal, por contrapartida da correspondente conta de disponibilidades, anulando o lançamento efectuado a crédito aquando da sua emissão pelo fundo.

5.2.2 – Subscrições

Nos fundos abertos à subscrição e resgate diariamente, o procedimento é equivalente ao resgate, com a diferença de o recebimento coincidir com o acto de subscrição, não havendo a necessidade de utilizar uma conta de terceiros. Todavia, sempre que se encontre definido no âmbito do respectivo regulamento de gestão outra periodicidade para a realização dessas operações, deverão os pedidos de subscrição ser devidamente reflectidos em contas extrapatrimoniais (“941- Subscrições de títulos”), pelo valor decorrente da aplicação dos critérios valorimétricos definidos no mesmo regulamento.

O crédito nas correspondentes contas da classe 6 (caso o valor de subscrição exceda o valor base) será registado de acordo com os princípios referidos na contabilização dos resgates.

Relativamente aos fundos mistos, as Up’s emitidas no âmbito da componente variável do “capital” do fundo, deverão ser registadas pelo seu valor nominal por crédito da conta “4311 – Empréstimos Titulados – Unidades de participação – Comp. Variável ”.

5.2.3 – Rendimentos aos participantes

Pela aprovação e colocação à disposição dos rendimentos ( R ) aos detentores de unidades de participação de componente fixa deve ser efectuado o lançamento:

 

Débito

Crédito

Importância

Colocação à disposição

651

422

R

Pelo pagamento dos rendimentos aos participantes:

 

Débito

Crédito

Importância

Pagamento

422

12

R

ficando, deste modo, saldada a correspondente conta de terceiros.

No caso dos rendimentos associados às unidades de participação de componente variável, é utilizada a conta 71431 por contrapartida da conta de credores ou de depósitos.

5.2.4 – Operações com a carteira de títulos e participações

i) Na compra, os títulos devem ser valorizados pelo preço de custo e as participações ao seu preço de aquisição, sendo as despesas classificadas na correspondente conta de custos.

Caso o crédito (liquidação financeira) na conta de disponibilidades não coincida com o dia da operação de compra, deverá utilizar-se uma conta de regularização, estando prevista para o efeito a conta “428 – Credores por Operações de Regularização de Compra de títulos e Outros Activos”, a qual será saldada no momento da ocorrência do débito em conta.

ii) Periodicamente, deve proceder-se ao registo contabilístico do ajustamento do valor de mercado dos títulos em carteira, lançando-se o correspondente ganho ou perda (embora potencial) em contrapartida das contas de menos ou mais valias, respectivamente.

iii) No acto de venda de títulos deve ser contabilizado o ganho ou perda efectivo, anulando-se, não apenas os títulos em carteira, mas também os valores acumulados nas correspondentes contas de mais e menos valias.

Os ajustamentos positivos (mais valias) e negativos(menos valias) serão anulados creditando ou debitando as respectivas contas da classe 2 (28), o valor de compra é anulado na correspondente conta da carteira de títulos e as perdas ou ganhos registados nas respectivas contas de perdas (732) ou ganhos (832) em operações financeiras - na carteira de títulos e participações.

À semelhança do referido na compra de títulos, caso o débito (liquidação financeira) na conta de disponibilidades não coincida com o dia da operação de venda, deverá utilizar-se uma conta de regularização, estando prevista para o efeito a conta “418 – Devedores por operações de regularização de venda de títulos e outros activos”, a qual será saldada no momento da ocorrência do crédito em conta.

5.3 – Operações sobre activos imobiliários

Os activos imobiliários serão valorizados no intervalo entre o preço de aquisição e a média das avaliações realizadas pelos peritos avaliadores, conforme previsto na Lei, sendo as despesas registadas nas correspondentes conta de custos.

À semelhança do referido para a carteira de títulos e participações, deve proceder-se ao registo contabilístico do ajustamento do valor de mercado dos activos imobiliários em carteira, lançando-se o correspondente ganho ou perda (embora potencial) em contrapartida das contas de ajustamentos de valor dos activos imobiliários.

Assim, por contrapartida das contas 381/382 – Ajustamentos de activos imobiliários favoráveis/desfavoráveis são movimentadas as correspondentes contas de proveitos e de custos, contas 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários – ganhos em activos imobiliários e 733 – Perdas em operações financeiras e activos imobiliários – perdas em activos imobiliários.

A contabilização da venda de imóveis do fundo, far-se-á tendo em conta a necessidade de anular a correspondente conta da classe de imóveis e dos respectivos ajustamentos de valor de activos imobiliários (conta 38), por contrapartida de disponibilidades.

Os encargos com as avaliações dos imóveis integrantes do valor do fundo, constituem encargo deste nos termos da legislação aplicável, devendo ser registados na correspondente conta de custos (“76 – Fornecimento e serviços externos”). Existindo um desfasamento entre o seu pagamento e a prestação do serviço, devem ser utilizadas as correspondentes contas da classe 5 (523 ou 533, conforme o pagamento ocorra antes ou após a prestação desse serviço).

A aquisição de activos imobiliários para o fundo (designadamente, terrenos) através de contrato de permuta, mediante contrapartida a realizar no futuro, implica a sua inscrição no activo do fundo (correspondente conta de carteira) pelo seu valor de mercado, devidamente enquadrado pelo valor das avaliações previamente efectuadas. Sendo o pagamento do valor da aquisição diferido para altura futura, com a entrega de construções efectuadas, é considerado, para esse efeito, o respectivo custo estimado de construção. Este mesmo valor constituirá a contrapartida, a realizar no futuro, pela aquisição do imóvel e constitui uma responsabilidade do fundo. Por esta razão, este montante deve ser inscrito em contas extrapatrimoniais, concretamente, ao nível da conta 943 – Compromissos com terceiros – operações a prazo sobre imóveis.

Ao nível patrimonial, na pendência do “pagamento”, deve o valor da contrapartida em causa (custo de construção dos imóveis a entregar), ser registada na respectiva conta de credores, concretamente em “4291- Outros valores a pagar – credores por compra de direitos de propriedade”. A diferença entre o valor considerado na conta de carteira e o valor da dívida, corresponderá a valias potenciais com o imóvel, pelo que será registada nas correspondentes contas de custos e de proveitos (733/833)”.

5.4 – Operações em moeda estrangeira

Nos mercados cambiais internacionais convencionou-se que a data valor das operações é o 2.º dia útil (comum aos países das moedas transaccionadas) após o dia da negociação da operação. Esta prática também foi a adoptada em Portugal. Porém, os sãos princípios contabilísticos universalmente aceites exigem que as operações fiquem imediatamente registadas na data da sua contratação.

Assim, a relevação contabilística de cada operação deve permitir:

- o controlo contabilístico das operações,

- a sua correcta representação patrimonial,

- a identificação das responsabilidades extrapatrimoniais,

bem como o acompanhamento diário do valor das posições cambiais de cada Fundo.

Cada operação deve ser registada exclusivamente nas subcontas das moedas da transacção.

5.4.1 – Operações à vista (spot)

No dia da transacção a conta de posição cambial à vista deve imediatamente registar a natureza e o valor da operação contratada. A responsabilidade contraída deve igualmente ser registada em contas extrapatrimoniais.

Na data valor (liquidação) o movimento em contas internas deve ser saldado por contrapartida de disponibilidades, e anulado o registo em contas extrapatrimoniais.

As posições cambiais à vista terão de ser reavaliadas em função dos valores de mercado de cada moeda por contrapartida das respectivas contas de resultados.

5.4.2 – Operações a prazo (forward)

No dia da transacção as contas extrapatrimoniais registam a responsabilidade assumida.

De acordo com a periodicidade definida no regulamento de gestão do fundo, procede-se ao registo decorrente da reavaliação do forward, movimentando a conta “583 – Ajustamento de margens”, por contrapartida da respectiva conta de custos ou proveitos.

Na data de vencimento a conta de regularizações salda por contrapartida de disponibilidades, anulado-se o registo em contas extrapatrimoniais.

5.4.3 – Operações de “swap” de moeda

Trata-se de uma troca temporária de moedas, podendo igualmente incorporar uma troca de juros periódica entre as moedas envolvidas na operação, ao longo da vida do swap.

Assim, os respectivos custos e proveitos dos juros implícitos devem ser contabilizados ao longo do período de vida da operação.

No dia da transacção e na data valor “spot” os movimentos são idênticos aos das operações cambiais à vista e a prazo.

Durante a vida da transacção o swap deve ser reavaliado pelo seu valor de mercado, sendo as diferenças apuradas levadas a custos ou a proveitos, por contrapartida da conta 583-Ajustamentos de margens, respectiva subconta.

No 2.º dia útil anterior à data de vencimento opera-se a transferência, dentro das contas internas (classe 5) do valor inscrito na conta “operações de swap a prazo” para a conta de “operações de swap à vista”.

5.5 – Operações a prazo

As contas dos fundos devem reflectir a realidade económica das operações sobre derivados, quantificando os riscos em que incorrem e os resultados obtidos.

Esses resultados devem registar-se em função da evolução do valor de mercado.

5.5.1 – Contratos a prazo de taxa de juro (“FRAs”)

Entende-se por FRA um contrato futuro sobre taxas de juro de curto prazo, realizado fora de um mercado organizado.

No dia da transacção deve registar-se na respectiva conta extrapatrimonial (classe 9) a responsabilidade contraída. Este registo é feito pelo valor teórico do contrato.

Durante a primeira parte do contrato, deverá ser objecto de reavaliação utilizando-se as respectivas contas da classe 5.

Na data da liquidação, as importâncias recebidas ou pagas são registadas pelo saldo na classe 5, anulando-se, também, os registos feitos nas contas extrapatrimoniais.

Durante a segunda parte do contrato, esse custo ou proveito diferido deve ser registado faseadamente por contrapartida de contas de resultados (classe 7 ou 8).

5.5.2 – Operações de “swap” de taxa de juro (IRS)

Entende-se por “Swap” de taxa de juro, um contrato entre duas partes, em que estas acordam em trocar fluxos de juros, calculados sobre um valor teórico do contrato, sendo um dos fluxos baseado numa taxa fixa durante toda a vida do contrato e o outro baseado numa taxa que varia periodicamente conforme a evolução no mercado do indexante combinado.

No dia da transacção as contas extrapatrimoniais respectivas são movimentadas pelo valor teórico do contrato de “swap”.

Uma vez que uma das componentes do “swap” implica a redefinição periódica da taxa dita “variável”, no início de cada um desses períodos, deve registar-se na classe 5 os respectivos custos e proveitos diferidos.

De acordo com a periodicidade de avaliação dos activos do fundo estabelecida no respectivo regulamento de gestão, essas contas de resultados diferidos devem ser movimentadas por contrapartida de resultados efectivos nas classes 7 e 8, pelo valor atribuído ao período.

Durante a vida da transacção o swap deve ser reavaliado pelo seu valor de mercado, sendo as diferenças apuradas levadas a custos ou a proveitos, por contrapartida da conta 583-Ajustamentos de margens, respectiva subconta.

Nas datas de liquidação de juros as respectivas contas da classe 5 são movimentadas por contrapartida de disponibilidades.

No início do último período de fixação da taxa variável, anulam-se os registos feitos na classe 9.

5.5.3 – Operações sobre opções financeiras

Entende-se por“Opção” o direito adquirido (mas não a obrigação) de comprar ou vender um instrumento financeiro (moeda, taxa de juro ou índice de cotações) por um preço acordado para um certo período de tempo.

No dia da transacção o compromisso assumido deve registar-se em contas extrapatrimoniais pelo preço de exercício.

O prémio a liquidar regista-se em contas da classe 5 como um resultado diferido, podendo ser utilizadas as contas de terceiros entre a data da transacção e a da liquidação.

De acordo com a periodicidade de avaliação dos activos do fundo estabelecida no respectivo regulamento de gestão, a posição assumida deve ser reavaliada, em função da flutuação dos preços desse instrumento financeiro no mercado, nas respectivas contas de regularização da classe 5.

No final do contrato a posição pode extinguir-se pelo exercício do direito adquirido ou pelo seu abandono. Em qualquer das situações os registos da classe 9 devem ser anulados.

Contudo, as características destes contratos negociados em mercados organizados tornam-se fungíveis entre si, pelo que no decorrer da vida de um contrato este pode ser eliminado por outro de sinal contrário.

5.5.4 – Operações com contratos de “futuros” financeiros

Umcontrato de futuro é um acordo realizado num mercado organizado em bolsa, pelo qual as partes se obrigam a trocar um determinado instrumento financeiro (moeda, taxa de juro ou índices de cotações) seguindo as normas padronizadas por esse mercado, e com entrega e preço previamente acordados.

No dia da transacção essa responsabilidade deve imediatamente ser reflectida em contas extrapatrimoniais pelo valor do contrato.

Amargem inicial deve ser registada em contas de terceiros na classe 4, bem como os eventuais reforços do seu valor (ajustamentos de cotações).

De acordo com a periodicidade de avaliação dos activos do fundo estabelecida no respectivo regulamento de gestão, os valores dos contratos devem ser reavaliados em função dos novos preços desses contratos na bolsa onde foram transaccionados, registando as eventuais flutuações de valor nas respectivas contas de regularização da classe 5.

As características destes contratos permitem a sua fungibilidade, pelo que a assunção de um novo contrato de sinal contrário leva à sua eliminação. Porém, se um contrato for levado até ao seu vencimento, haverá necessidade de anular os registos feitos na classe 9, para além dos relativos à sua liquidação física ou financeira.

5.6 – Outras operações

5.6.1 – Subscrições de títulos

Existindo normalmente um desfasamento temporal entre a data de decisão de subscrição de títulos no mercado primário e a data da sua liquidação financeira, esse compromisso deve ser registado de imediato na respectiva conta da classe 9.

5.6.2 – Contratos promessa de compra e venda

No intervalo de tempo compreendido entre a data a que se reporta a operação e a data da efectiva transacção, o compromisso assumido perante terceiros deverá ser registado, pelo valor nominal do contrato, nas competentes contas da classe 9.

5.6.3 – Contratos de arrendamento com opção de compra pelo arrendatário

Sempre que seja conferida ao arrendatário a opção de adquirir o imóvel em causa, deve esta responsabilidade perante terceiros ser assumida, pelo valor de exercício da opção, na conta da classe 9 (9433).

Sempre que o valor de mercado do imóvel, enquadrado pelo valor das avaliações periódicas efectuadas nos termos da lei, seja superior ao valor de exercício da opção pelo arrendatário (quando conhecido, ou determinável em qualquer momento), há lugar ao registo contabilístico em contas patrimoniais, pela diferença. A reflexão patrimonial operar-se-á pelo registo a crédito da conta de regularização “5811- Ajustamentos em opções sobre imóveis – opções de compra”, por contrapartida da correspondente conta de custos “7381 – Outras perdas em operações financeiras – ajustamentos em opções sobre imóveis.

Sempre que o valor de exercício da opção de compra se encontre definido em termos de um intervalo de valores, perfeitamente quantificados, o ponto intermédio desse intervalo será tido como sendo o “valor de exercício” para efeitos do cálculo da diferença atrás referida.

Nos casos em que essa diferença é negativa (i.e., o valor de mercado do imóvel é inferior ao valor de exercício da opção), não é devida qualquer reflexão patrimonial da mesma.

Caso a opção venha a ser exercida, a conta 581 será saldada por contrapartida de disponibilidades.

Não sendo exercida, a conta de custos será anulada por contrapartida da conta 5811, de forma a anular o ajustamento desfavorável registado pela diferença positiva entre o valor de mercado do imóvel e o valor de exercício da opção.

Não se encontrando, à partida, definido ou não sendo determinável o valor de exercício da opção, considerando-se que esse mesmo valor será fixado de acordo com a evolução do mercado até à data do respectivo exercício, apenas há lugar ao registo em contas extrapatrimonias nos termos anteriormente descritos, pelo valor a que o imóvel se encontra, a todo o momento, registado na carteira do fundo.
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