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Regulamento da CMVM n.º 2/2005


Regulamento da CMVM n.º 2/2005
Contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário

Anexo

Capítulo 2 
Princípios contabilísticos e critérios valorimétricos

2.1 – Considerações gerais

Cada vez é maior o papel da informação contabilística, junto dos seus utilizadores. No domínio dos fundos de investimento são inúmeros os clientes potenciais quer nacionais quer estrangeiros.

Por esse motivo, a normalização do sistema contabilístico não se deve limitar apenas à definição das contas, do seu conteúdo e regras de movimentação e à elaboração dos documentos contabilísticos de prestação de contas, mas também à definição dos princípios e critérios subjacentes à avaliação dos elementos patrimoniais, por forma a que as contas sejam formuladas com clareza, expressando uma imagem verdadeira e apropriada do património, da situação financeira e dos resultados do fundo.

Desta forma, esta definição visa não só contribuir para a protecção dos interesses dos associados e de terceiros, como também assegurar a comparabilidade e fiabilidade da informação financeira.

2.2 – Princípios contabilísticos

Como princípios contabilísticos, adoptam-se os seguintes:

Continuidade - Considera-se que o fundo de investimento opera continuamente, com duração ilimitada, entendendo-se que não tem intenção nem necessidade de entrar em liquidação, sem prejuízo de os fundos fechados terem duração limitada.

Consistência – Considera-se que o fundo de investimento não altera as suas regras, princípios, critérios e políticas contabilísticas de um período para o outro. Se o fizer e o efeito for materialmente relevante, deve referir o facto no anexo.

Materialidade – As demonstrações financeiras do fundo de investimento devem evidenciar todos os elementos que sejam relevantes (qualitativa e quantitativamente) e que possam afectar avaliações ou decisões pelos utilizadores interessados.

Substância sobre a forma - As operações devem ser contabilizadas atendendo à sua substância, isto é, à realidade dos factos e não apenas à sua forma documental ou legal.

Especialização – Os elementos patrimoniais do fundo devem ser valorizados e reconhecidos de acordo com a periodicidade do cálculo do valor das unidades de participação, independentemente do seu recebimento ou pagamento, devendo incluir-se nas demonstrações financeiras do período a que dizem respeito, bem como os seus ajustamentos de valor daqui decorrentes.

Prudência - Significa que é possível integrar nas contas um grau de precaução ao fazer estimativas exigidas em condições de incerteza sem, contudo, permitir a criação de reservas ocultas ou provisões excessivas ou a deliberada quantificação de activos e proveitos por defeito ou de passivos e custos por excesso.

2.3 – Critérios valorimétricos

2.3.1 – Disponibilidades

Os ganhos e perdas decorrentes da sua detenção serão registados diariamente, nas respectivas contas das classes 8 e 7, por contrapartida da correspondente conta da classe 5 – Acréscimos e Diferimentos.

As disponibilidades expressas em moeda diferente do Euro são registadas em correspondentes contas de posição cambial, por cada moeda, na classe 5 (conta 595 - Posição cambial) e são ajustadas diariamente em função das variações diárias do mercado cambial.

As diferenças de câmbio apuradas serão contabilizadas nas contas 711 - Juros e custos equiparados - de disponibilidades, respectiva subconta e 811 - Juros e proveitos equiparados - de disponibilidades, respectiva subconta, por contrapartida da conta 595 - Posição cambial (euro).

2.3.2. – Carteira de títulos e participações

As compras de títulos e participações são contabilizadas, na data de transacção, pelo seu custo efectivo de aquisição.

Nas vendas, para efeitos de imputação do respectivo custo, os valores em carteira poderão em alternativa ser valorizados pelo custo médio de aquisição, pelo FIFO (first in first out) ou pelo LIFO (last in first out), devendo a opção tomada para cada categoria de valores mobiliários ser indicada no anexo referido no Capítulo 7. Todavia, sempre que a legislação fiscal, relativamente a determinada categoria de valores mobiliários imponha, para apuramento das valias obtidas em cada ano, a utilização de um método de imputação de custos diferente, será este o utilizado na sua contabilização (apuramento das mais e menos valias tributáveis).

Os encargos suportados com a compra, tal como com a venda, nomeadamente comissões de bolsa e corretagem, são considerados como custos da operação, pelo que se contabilizam na conta 722 - Comissões e Taxas– Comissões da carteira de títulos e participações, respectiva subconta.

Os ajustamentos resultantes da aplicação desses critérios serão registadas com a periodicidade definida no regulamento de gestão do fundo, nas contas de 732 – Perdas em operações financeiras e activos imobiliários – Na carteira de títulos e participações, respectiva subconta, ou 832 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários – Na carteira de títulos e participações, respectiva subconta pelas menos ou mais valias, respectivamente, por contrapartida da conta 28 – Mais e menos valias.

Os rendimentos dos títulos em carteira, sempre que determináveis, serão registados com igual periodicidade na classe 5 – Acréscimos e Diferimentos.

Para os títulos expressos em moeda diferente do Euro devem ser aplicados os critérios referidos no ponto 231 – Critérios Valorimétricos – Disponibilidades.

A constituição e utilização de provisões deve conformar-se com princípios de prudência e ser adequada às expectativas do gestor do fundo. As normas e princípios subjacentes a este mecanismo devem constituir-se como uma política de cada fundo, em face das situações concretas inerentes à exposição a diversos tipos de risco, devendo ser dada primazia ao principio write-down/write-off, ou seja a reflexão imediata no valor do activo de factos ou circunstâncias que possam induzir uma diminuição desse valor.

Por conseguinte, os activos permanecem nas respectivas contas das classes 2 ou 3, ainda que em situação de incumprimento por parte do emitente/devedor, até à sua alienação ou perda total do valor (write-off).

2.3.3 – Activos imobiliários

Os imóveis devem ser avaliados por, pelo menos, dois peritos independentes registados na CMVM previamente à sua aquisição, alienação e ao desenvolvimento de projectos de construção, sempre que ocorram alterações significativas do seu valor e com periodicidade mínima de dois anos.

O valor atribuído aos imóveis deverá situar-se no intervalo compreendido entre o custo de aquisição e a média aritmética simples das avaliações periciais.

A valorização dos direitos de exploração económica está igualmente sujeita à avaliação feita por, pelo menos, dois peritos avaliadores, devendo ser valorizados no intervalo compreendido entre o respectivo valor de aquisição e a média simples do valor atribuído pelos respectivos relatórios de avaliação efectuados.

Os ajustamentos em activos imobiliários deverão ser registados na conta 38 - Ajustamentos em Activos Imobiliários, por contrapartida das contas 733/833 – Perdas/Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários – em activos imobiliários, e respectivas subcontas, conforme se trate de ajustamentos desfavoráveis ou de ajustamentos favoráveis. Não é, pois, necessário proceder a amortizações ou a constituição de provisões.

2.3.4 - Contas de terceiros

As dívidas activas não devem ser expressas por um valor superior àquele que se espera efectivamente receber do devedor. Os riscos de cobrança identificados nas dívidas de terceiros são reconhecidos através de uma conta de ajustamentos (conta 47 – Ajustamentos de dívidas a receber), a qual será reduzida ou anulada quando deixarem de existir os motivos que a originaram.

As dívidas a receber em situação de contencioso serão registadas na conta de ajustamentos pela sua totalidade, incluindo as despesas suportadas e não cobradas.

Quando as importâncias das dívidas a pagar forem superiores às correspondentes quantias arrecadadas, a diferença deve ser levada ao activo, sendo contabilizada na conta 52 - Despesas com custo diferido.

Relativamente às dívidas de ou a terceiros expressas em moeda estrangeira devem ser aplicados os critérios referidos no ponto 231 – Critérios Valorimétricos – Disponibilidades.

2.3.5 – Unidades de participação

O valor da unidade de participação do fundo é calculado de acordo com a periodicidade prevista no respectivo regulamento de gestão e determina-se dividindo o valor líquido global do fundo (saldos das contas de balanço da classe 6 - Capital, acrescidos do resultado líquido do período) pelo número de unidades de participação.

Nos fundos de investimento imobiliário mistos, o valor da UP resulta da divisão do VLGF pelo número de unidades de participação em circulação da componente fixa.

Por sua vez, o Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro, introduziu a possibilidade das unidades de participação poderem ser diferenciadas em categorias, conforme definido nos documentos constitutivos do fundo, tendo como objectivo atribuir direitos ou características especiais, designadamente quanto ao grau de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos, no reembolso do seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação.

Nestes casos o valor da unidade de participação será calculado por cada categoria definida, de acordo com a periodicidade prevista, resultando da divisão do valor líquido global afecto a cada categoria, de acordo com os direitos consagrados no Regulamento de Gestão, pelo número de unidades de participação da mesma.

Podem, ainda, ser emitidas unidades de participação de classes diferenciadas, associadas a condições de comercialização distintas por entidade comercializadora, por meio utilizado para a comercialização ou segmento de investidores a que se destinam (tendo como objectivo diferenciar as condições de subscrição e resgate, nomeadamente quanto ao valor mínimo para efeitos de subscrição, às comissões de subscrição e resgate aplicáveis e às datas de subscrição e resgate efectivas).

Neste caso, as unidades de participação pertencentes às classes resultantes das diferentes condições de comercialização possuem idêntico valor líquido global, sendo o valor unitário aferido pela divisão do valor global do fundo pelo respectivo número global de unidades de participação.

As subscrições e resgates serão efectuados de acordo com as condições de preço, periodicidade e prazo, previstos no Regulamento de Gestão do fundo.

Nas operações de resgates e de subscrições, a contabilidade deverá registar em separado, por categoria, o valor base das unidades de participação, por forma a evidenciar a diferença entre este e os respectivos valores de resgate ou subscrição antes das comissões. Essa diferença deve ser repartida entre a fracção imputável a mais e menos valias não realizadas e a fracção atribuível a rendimentos distribuíveis.

2.3.6 – Posição cambial

As posições cambiais deverão ser reavaliadas em função dos valores de mercado de cada moeda em risco de câmbio.

As posições cambiais à vista, entendidas como o saldo líquido:

  • dos activos e passivos dessa moeda;
  • das operações à vista a aguardar liquidação;
  • das operações a prazo que se vencem nos dois dias úteis seguintes;

são reavaliadas em função das cotações indicativas divulgadas pelo Banco de Portugal, ou pela utilização das cotações fornecidas por agências internacionais de informação financeira mundialmente reconhecidas, como sejam a ReutersBloomberg ou Telerate.

O método utilizado para a determinação das cotações referidas no parágrafo anterior deve ser mencionado no anexo.

2.3.7 – Contratos de futuros e opções

Nas operações realizadas em mercados organizados, deve ser seguido o princípio utilizado internacionalmente designado por “mark-to-market”, que consiste em valorizar todos os contratos com base nas cotações das bolsas onde foram realizadas.
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