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Legislação
​Não dispensa a consulta do diploma publicado em Diário da República​​

Regulamento da CMVM n.º 2/2005


Regulamento da CMVM n.º 2/2005
Contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário

Anexo

Capítulo 1 
Introdução

1.1 – Enquadramento dos Fundos de Investimento

O Decreto-Lei n.º 294/95, de 17 de Novembro de 1995, definiu pela primeira vez, de forma autónoma, o quadro legal aplicável aos fundos de investimento imobiliário. Posteriormente, o Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, procedeu à revisão integral do regime jurídico dos FII.

Este regime jurídico foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro, procedendo-se a um conjunto de alterações que têm como objectivo dotar o regime de maior flexibilidade, nomeadamente em matérias como a promoção imobiliária, o investimento em participações em sociedades imobiliárias, direitos de exploração económica e a constituição de fundos de investimento imobiliário que revistam especial natureza.

De acordo com esse diploma, os fundos de investimento imobiliário consideram-se instituições de investimento colectivo que têm por fim exclusivo o investimento de capitais recebidos do público em carteiras diversificadas de valores fundamentalmente imobiliários, segundo um princípio de divisão de risco.

Os fundos de investimento são divididos em partes de conteúdo idêntico e sem valor nominal, designadas por unidades de participação. As unidades de participação podem ser constituídas com direitos ou características especiais, designadamente quanto às condições de comercialização, ao grau de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos, no reembolso do seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do respectivo fundo. As unidades de participação com o mesmo conteúdo constituem uma categoria. Existem 3 tipos de fundos:

  • Com um número fixo de UP’s, designando-se neste caso fundos fechados;
  • Com um número variável de UP´s, designando-se neste caso fundos abertos;
  • Com uma componente com um número fixo de UP´s e outra com um número variável, designados de fundos mistos.

1.2 – Contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário

Com a publicação do Decreto-Lei n.º 294/95, de 17 de Novembro, a contabilidade dos fundos passou, a ser organizada de harmonia com as normas emitidas pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.

O presente plano contabilístico surge da necessidade de as contas dos fundos proporcionarem uma imagem verdadeira e apropriada do património do fundo e dos resultados das suas operações, procurando evidenciar duma forma simples e objectiva o valor líquido global do fundo, bem como os elementos económicos e financeiros necessários ao acompanhamento da rendibilidade e do risco.

Pretende-se, desta forma, através da normalização do sistema contabilístico dos FII, proteger os interesses dos investidores proporcionando-lhes uma informação de leitura simples e útil que lhes facilite a tomada de decisão de investimento, apoiar a gestão e a tomada de decisão das próprias entidades gestoras e proporcionar às autoridades de supervisão modelos de acompanhamento e controlo simples e eficientes.

O plano contabilístico é de aplicação obrigatória a todos os fundos de investimento imobiliário.

Para o efeito, os fundos encerram anualmente as suas contas, com referência a 31 de Dezembro de cada ano, sendo obrigatoriamente acompanhadas de relatório de auditoria emitido por auditor registado na CMVM. As contas do fundo são constituídas pelo balanço, pela demonstração dos resultados, pela demonstração dos fluxos de caixa e pelo anexo, as quais formam um todo, sendo acompanhadas pelos demais relatórios e pareceres previstos na lei.

Com referência a 30 de Junho de cada exercício, devem ainda as entidades gestoras elaborar um relatório e contas semestral dos fundos que administram, as quais devem ser objecto de relatório por auditor registado na CMVM.

1.3 – Particularidades contabilísticas dos FII

1.3.1 – Necessidade em determinar periodicamente o valor líquido

Os participantes podem realizar subscrições e resgates de unidades de participação, dentro das condições fixadas no regulamento de gestão do fundo, designadamente quanto à respectiva periodicidade. Este facto obriga a conhecer, com especial relevância para os fundos abertos, o valor líquido global do fundo para determinação do valor patrimonial unitário da unidade de participação ou o valor da unidade de participação por categoria, conforme definido no ponto 2.3.5.

Esta necessidade de determinar, periodicamente, o valor líquido da unidade de participação, conduziu a que no plano contabilístico tivessem sido adoptadas as seguintes soluções:

  • Valorização das operações ao seu valor de mercado, as quais se estruturam em torno das seguintes categorias: investimentos em imóveis, valores mobiliários, contratos a prazo, divisas e outros instrumentos de dívida. O valor actual é representado pelo valor de mercado, ou na sua ausência, por um valor que observe o princípio da prudência e de acordo com os critérios definidos no capítulo 2;
  • Inscrição no passivo (2.º membro do balanço) dum grupo representativo do valor líquido global do fundo (capital do fundo). Esta inscrição permite determinar o valor líquido da unidade de participação, dividindo o valor global e respectivos direitos pelo número de unidades. No caso da emissão de unidades de participação com diferentes categorias, o valor unitário de cada categoria é aferido dividindo o valor liquido global afecto a cada categoria, de acordo com os direitos consagrados no Regulamento de Gestão, pelo número de unidades de participação da mesma;
  • Apresentação, em anexo, de quadros de exposição ao risco. A exposição ao risco constitui uma informação de importância muito significativa para os investidores. Os modelos de quadros de exposição ao risco seguem de próximo a estrutura de contas preconizada para o registo dos contratos a prazo (operações sobre taxas de juro, taxas de câmbio e sobre cotações).

1.3.2 – Montantes distribuíveis e resultado liquido dum fii

O “capital” dum fundo é composto pelo valor base das suas unidades de participação e de montantes distribuíveis aos participantes, nomeadamente o resultado líquido. Trata-se de um elemento variável, em consequência dos resultados de gestão apurados no fundo e, nos fundos abertos, das operações de subscrição e resgate valorizadas ao valor líquido da unidade de participação.

A política e os critérios de distribuição dos rendimentos do fundo devem ser definidos objectivamente no seu regulamento de gestão. Com excepção dos fundos mistos e dos fundos que prevêem diferentes categorias de unidades de participação com direitos diferenciados quanto ao grau de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos, os participantes têm direito ao mesmo rendimento distribuível, qualquer que seja a data de subscrição. Desta forma, o sistema contabilístico prevê mecanismos que permitem neutralizar a incidência das subscrições e dos resgates no valor unitário e, consequentemente, no rendimento unitário da unidade de participação.

No caso dos fundos com distribuição, deverá prever-se a afectação dos rendimentos a distribuir na competente conta de capital do fundo.

Nos fundos de capitalização, as operações são registadas sem qualquer formalidade particular.

1.3.3 – Capital

O capital dum fundo de investimento é um elemento variável, constituído quer pelos valores-base das unidades de participação, quer pelas diferenças para esse valor base nas operações de subscrições e de resgates (nos fundos abertos), quer ainda pelos resultados apurados no exercício e em exercícios anteriores e não distribuídos aos participantes.

Compreende, desta forma, as mais e menos valias latentes e realizadas sobre as operações (imóveis, participações e carteira de títulos), as diferenças de câmbio, os gastos com os imóveis e com a negociação de títulos, as operações a prazo fechadas ou condicionadas, a comissão de gestão, a comissão de depósito e outros custos relacionados com o fundo.

1.3.4 Contabilidade de divisas

Prevê-se a possibilidade dos fundos terem as suas operações registadas nas divisas em que se realizam, bem como a sua apresentação em termos de documentos de síntese no anexo. O modelo adoptado baseia-se no princípio conhecido por “contabilidade multidivisas”, por forma a permitir o controlo contabilístico das operações nas várias moedas, bem como o acompanhamento das respectivas posições cambiais.

1.3.5 Particularidades relativas aos fundos mistos

Os fundos de investimento imobiliário mistos comportam uma componente fixa, composto por um número fixo de unidades de participação, tal como os fundos fechados, e uma componente variável, aberta à subscrição e resgate. Todavia, as UP´s assim emitidas não seguem o regime dos fundos abertos.

Em qualquer altura, a sua emissão é efectuada pelo valor fixado no regulamento de gestão do fundo. Da mesma forma, o seu resgate / reembolso efectuar-se-á segundo esse mesmo valor, qualquer que haja sido o comportamento do fundo. Por forma a remunerar estas UP´s, o regulamento de gestão deve definir os termos subjacentes à determinação do rendimento prioritário a pagar aos detentores destas unidades de participação.

Os direitos inerentes a estas UP´s, previstos na lei, são os seguintes:

  • distribuição prioritária de uma quota parte dos resultados do fundo;
  • ao resgate das UP´s, nos termos estabelecidos no regulamento de gestão do fundo;
  • ao reembolso prioritário em caso de liquidação do fundo.

Como decorre directamente destas características, estas UP´s aproximam-se significativamente do regime das obrigações. Por conseguinte, estas não devem ser consideradas para efeitos do cálculo do valor patrimonial da UP, resultando este da divisão do valor líquido global do fundo (o qual já leva em consideração o rendimento prioritário a pagar aos detentores das UP´s da componente variável), pelo número de UP´s da componente fixa. O capital efectivo do fundo apenas considera o número de UP´s presente na componente fixa, tendo a componente variável um tratamento semelhante a um empréstimo, titulado por obrigações. A componente variável do fundo é registada, pelo seu valor nominal, numa conta de Credores – Empréstimos Obtidos, respectiva subconta (4311 – Empréstimos titulados – Unidades de participação - Componente variável).

Resulta directamente da lei que, em caso algum, a componente variável do fundo pode ser superior à componente fixa.