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Respostas a perguntas frequentes sobre o Regulamento da CMVM n.º 1/2017 – Deveres de reporte dos Peritos Avaliadores de Imóveis


Última atualização: 27.03.2018

 
A. DOS DEVERES DE REPORTE
 
1. Que peritos avaliadores de imóveis (PAI) estão abrangidos pelos deveres de reporte à CMVM?

Todos os peritos avaliadores de imóveis registados na CMVM devem comunicar à CMVM até 31 de março de cada ano, em relação à atividade respeitante ao ano civil precedente, os elementos que se encontram enunciados no artigo 2.º do Regulamento da CMVM n.º 1/2017. Incluem-se neste grupo peritos registados durante o ano civil ao qual o reporte diz respeito e ainda peritos cujo registo tenha sido suspenso e ou cancelado durante o referido período.

2. Quais os reportes que um PAI pessoa coletiva deve efetuar?

De acordo com o previsto na alínea a) do número 1 do artigo 3.º o reporte da atividade é feito nos termos e condições previstas no Anexo I.

3. Sou PAI pessoa singular, que reporte devo efetuar?

De acordo com o previsto no artigo 3.º os:

a) PAI pessoa singular cujo montante anual de faturação direta a entidades do sistema financeiro nacional pelos serviços de avaliação de imóveis seja superior a €10 000 efetuam o reporte da atividade nos termos previstos no Anexo I.

b) Restantes PAI pessoa singular, nos termos das alíneas do número 2, efetuam o reporte da atividade conforme os termos previstos no Anexo II.

4. Um PAI pessoa coletiva, que no ano civil precedente não tenha realizado avaliações diretamente a entidades do sistema financeiro nacional abrangidas pelo dever de reporte, deve efetuar o reporte?

Sim, reporta o Anexo II excecionalmente, dado que não realizou avaliações diretamente a entidades do sistema financeiro nacional e na medida em que um PAI pessoa coletiva deveria reportar o Anexo I.

O reporte deve ser realizado nos termos previstos no Anexo II ao Regulamento da CMVM n.º 1/2017, cujo conteúdo é apenas composto pela palavra "Nulo" e remetido à CMVM por correio eletrónico (peritos@cmvm.pt).

5. O PAI pessoa singular que unicamente desenvolva atividade para um ou mais PAI pessoas coletivas tem de reportar a sua atividade à CMVM?

Sim, de acordo com o previsto na alínea b) do n.º 2 do artigo 3.º do Regulamento da CMVM n.º 1/2017 deve ser comunicado um ficheiro tipo ".dat" apenas composto pela palavra "Nulo", nos termos do anexo II do mesmo Regulamento.

6. O que é que um PAI pessoa singular registado na CMVM reporta se exerce uma atividade mista (diretamente para entidades do sistema financeiro nacional e para uma ou mais PAI pessoas coletivas)?

O PAI pessoa singular que tenha faturado diretamente para entidades do sistema financeiro nacional e para uma ou mais PAI pessoas coletivas registadas na CMVM, reporta unicamente a atividade que resultou da faturação direta a entidades do sistema financeiro nacional (entidades responsáveis pela gestão de organismos de investimento coletivo, instituições de crédito, sociedades financeiras, sociedades gestoras de fundos de pensões ou empresas de seguros ou de resseguros). A obrigação de reportar os serviços de avaliação feitos para PAI pessoa coletiva é da competência do PAI pessoa coletiva.

7. O PAI singular que não tenha efetuado quaisquer avaliações para entidades do sistema financeiro nacional ou para PAI pessoas coletivas tem de reportar a sua atividade à CMVM?

Sim, o PAI pessoa singular que não tenham efetuado avaliações para entidades do sistema financeiro nacional ou para PAI pessoas coletivas deve enviar um ficheiro tipo ".dat", cujo conteúdo é apenas composto pela palavra "Nulo", por correio eletrónico (peritos@cmvm.pt), nos termos do anexo II do Regulamento n.º 1/2017.

8.    O PAI pessoa coletiva deve enviar um ficheiro individual por cada PAI pessoa singular que consigo colabore ou um ficheiro com várias linhas correspondente ao número de peritos?

Não, o PAI pessoa coletiva deve reportar a globalidade da sua atividade de avaliação, não individualizando a atividade prestada por cada PAI colaborador.

 

B. DO PREENCHIMENTO DO FICHEIRO E DO SEU CONTEÚDO

Para efeitos de demonstração do preenchimento do ficheiro de reporte constante do Anexo I serão seguidamente apresentados os seguintes exemplos:

  • exemplo 1: PAI pessoa coletiva, com o n.º de Registo na CMVM PAI/2018/0999 e 3 PAI pessoa singulares que efetivamente colaboraram com a pessoa coletiva durante o ano, que realizou 1234 avaliações, registou € 500 000 000 em imóveis avaliados, faturou € 300 000 em avaliações diretamente a entidades do sistema financeiro nacional, de um total de € 450 000 faturados, cujo seu principal cliente representa 10% da faturação anual e recebeu 0 reclamações;

  • exemplo 2: PAI pessoa singular que efetuou 150 avaliações, totalizando € 15 000 00 em imóveis avaliados e faturou € 7 500 diretamente a entidades do sistema financeiro nacional;

  • exemplo 3: PAI pessoa singular que não tenham faturado serviços de avaliação de imóveis diretamente a entidades do sistema financeiro nacional ou outra situação descrita nas alíneas b) e c) do número 2 do artigo 3.º do Regulamento da CMVM n.º 1/2017.
     
9. Como devo efetuar a transposição das tabelas constantes no Anexo I, conforme o exemplo 1?

A transposição das tabelas para a folha de cálculo (por ex. o Excel), e consequente informação a remeter à CMVM, não deve incluir os cabeçalhos das tabelas e deve incluir unicamente seu conteúdo. Por exemplo, a Rúbrica 1 do Anexo I está demonstrada infra. Deve ser consultado o exemplo em folha de cálculo que consta posteriormente:

 

Em folha de cálculo:

 

Seguindo os passos supra descritos para as restantes rúbricas o conteúdo da folha de cálculo poderá apresentar o seguinte aspeto. Neste exemplo o PAI preenche obrigatoriamente todas as rúbricas, mas poderá dar-se o caso das Rúbricas R02, R03 e R04 terem menos entradas, apesar de obrigatoriamente uma.


 

10.  Como devo preencher o ficheiro de reporte respetivo ao Anexo I se durante o ano tiver efetuado avaliações para menos de cinco tipos de ativos (R02), entidades contratantes (R03) e ou distritos (R04)?

Devem ser incluídas obrigatoriamente todas as rúbricas do Anexo I, sendo que a R02, R03 e R04 terão pelo menos uma linha de informação e até um máximo de cinco.

11.  Como devo efetuar a transposição da tabela constante no Anexo II, conforme o exemplo 2?

A transposição das tabelas para a folha de cálculo (por ex. o Excel), e consequente informação a remeter à CMVM, não deve incluir os cabeçalhos das tabelas e deve incluir unicamente o conteúdo da própria tabela, conforme a folha de cálculo demonstrada infra:

 

12.  Como devo efetuar a transposição da tabela constantes no Anexo II, conforme o exemplo 3?

A transposição das tabelas para a folha de cálculo (por ex. o Excel), e consequente informação a remeter à CMVM, não deve incluir os cabeçalhos das tabelas e deve incluir unicamente o conteúdo da própria tabela, conforme a folha de cálculo demonstrada infra:

 

13.  Dispõe a CMVM de um programa informático ou formulário próprio que possa fornecer para o reporte desta informação?

Não, a CMVM não dispõe de um programa ou formulário para o reporte da informação. Terá que utilizar um programa de folha de cálculo, tipo Excel, para o efeito. Em anexo poderá encontrar três ficheiros com orientações para a elaboração dos ficheiros de dados referidos nos Anexos I & II do regulamento da CMVM n.º 1/2017.

14.  Que data deve figurar na designação do ficheiro?

A data a indicar no nome do ficheiro deverá ser a data do último dia do ano a que respeita a informação.

No que se refere ao reporte dos elementos da atividade de 2016, a efetuar até 31 de março de 2017, deverá ser indicada a data de 31 de dezembro de 2016 com a nomenclatura "20161231".

15.  O que é o número de entidade e onde é que o mesmo é obtido?

O número de entidade é um número interno da CMVM atribuído individualmente a cada PAI pessoa singular ou pessoa coletiva. A CMVM procedeu ao envio do número de entidade durante a semana de 13 a 16 de fevereiro de 2017 através do e-mail peritos@cmvm.pt.

16.  Sou um PAI registado na CMVM e não recebi o número de entidade referido no número anterior. Como devo proceder?

Deverá solicitar o número de entidade através do e-mail cmvm@cmvm.pt e indicar o nome completo, número de PAI e o e-mail de contacto atualizado.

17.  Como se deve preencher o ficheiro se o número de entidade tiver menos de 6 dígitos?

O nome do ficheiro contem obrigatoriamente 6 dígitos para a indicação do número de entidade. Como tal, se o número da entidade do PAI tiver menos de 6 dígitos deverá ser preenchido com zeros (0) à esquerda. Por exemplo, um PAI cujo número de entidade atribuído seja "1234" deverá figurar no nome do ficheiro com dois zeros à esquerda (por exemplo DAI001234020161231, no caso do ficheiro indicado no anexo I ou DAS001234020161231 no caso do ficheiro indicado no anexo II). Ver diagrama em anexo.

18.  Há algum formato para os valores que deva ser observado?

Sim, para a criação do ficheiro os valores apresentados não devem apresentar vírgulas, pontos ou espaços, nem o símbolo do euro. Por exemplo, € 10 000,00 deve escrever-se 10000.

19.  Como devem ser reportados montantes que incluam cêntimos de euro, por exemplo € 10 123,50?

Deverá ser arredondado o valor para o número inteiro mais próximo, por excesso, no caso do exemplo será "10124", sem ponto, vírgula ou espaço.

20.  Devem ser contabilizadas as vistorias? Se sim, qual o procedimento a adotar?

As vistorias têm de ser contabilizadas para o número de avaliações. Contudo, e em relação ao montante avaliado, só deve ser considerado o incremento que a vistoria vem adicionar à anterior.

Por exemplo, um imóvel em fase de construção que será alvo de 4 vistorias, que porventura terão todas um valor igual de € 50 000, deverá totalizar 4 avaliações e € 200 000 em montante avaliado.

21.  Que ficheiro deve ser utilizado para reportar a atividade desenvolvida no ano de 2016, o indicado no anexo I ou no anexo II?

Em relação à atividade desenvolvida em 2016 deverá ser reportado o ficheiro apresentado no anexo II até 31 de março de 2017, conforme estipulado no artigo 5.º do regime transitório previsto no Regulamento n.º 1/2017. Tal aplica-se a todos os PAI registados na CMVM, incluindo os PAI pessoas coletivas e PAI pessoas singulares que atuem em exclusividade para PAI pessoa coletiva, bem como os PAI pessoa singular que não tiveram atividade de avaliação de imóveis no ano de 2016.

22.  Em que ano é que se deve reportar uma avaliação de imóvel que tenha sido contratada e concluída no ano N-1 mas faturada no ano N?

Uma avaliação que tenha sido efetuada e entregue no ano N-1 (por ex. 2016) mas que foi faturada no ano N (2017) e contabilizada nesse ano, deverá ser reportada quando for comunicada a atividade do ano N (2017), i.e. até 31 de março do ano N+1 (2018). Ou seja, deve ser reportado em relação a cada ano civil precedente o que foi efetivamente faturado nesse ano.

23.  Quais as consequências da omissão ou incompletude do reporte de informação à CMVM?

Caso a comunicação ou prestação de informação à CMVM no âmbito do Regulamento n.º 1/2017 sobre a atividade de avaliação de imóveis não seja verdadeira, completa, objetiva, atual, clara e lícita ou exista omissão, tal constitui contraordenação punível com coima de € 200 a € 300 000, nos termos da alínea a) do art.º 26.º da Lei n.º 153/2015.
 

 C. DO ENVIO DO FICHEIRO ".DAT"

24.  Que formato se deve utilizar para gravar o ficheiro após a introdução dos valores na folha de cálculo?

Uma vez preenchida a folha de cálculo com os valores a reportar ou com a palavra "Nulo", consoante o caso, deverá gravar-se o ficheiro como "CSV (Separado por vírgulas) (*.csv)".

25.  Como é que se converte um ficheiro ".csv" em ficheiro ".dat"?

Após a criação do ficheiro deverá utilizar-se o explorador do Windows para alterar a extensão do ficheiro. Para tal deverá navegar-se até ao ficheiro, carregar-se no botão do lado direito do rato e selecionar "Mudar o nome". Deverá então apagar-se a extensão ".csv" e escrever ".dat".

26.  Se não se conseguir ver a extensão ".csv" no final do nome do ficheiro, como é que se deve proceder?

Tem de se configurar o computador:

  • Caso se utilize o sistema operativo Windows 8 ou Windows 8.1 deverá utilizar-se o separador "Ver" no Explorador do Windows (barra superior) e de seguida selecionar-se a opção "Extensão do nome do ficheiro" assinalando-a com um "√";
  • Caso se utilize o sistema operativo Windows 7 ou Vista deverá abrir-se o Explorador do Windows, clicar-se em "Organizar", depois em "Opção de Procura e Pasta" e escolher-se o separador "Ver". De seguida procurar-se na lista a opção "Ocultar extensões para tipos de ficheiro conhecidos", desmarcando-a.
  • Caso se utilize o sistema operativo Windows XP ou 2000 deverá ir-se ao Explorador do Windows, abrir-se o menu das Ferramentas, selecionar-se "Opção de Pastas", e escolher-se o separador "Ver". Na lista apresentada deverá encontrar-se a opção "Ocultar extensões para tipos de ficheiro conhecidos" e de seguida desmarcá-la;
  • Caso se utilize o sistema operativo da Apple (Mac OS X) deverá selecionar-se o ficheiro, abrir-se o menu de informação adicional (command + i) e abrir-se o separador de nome e extensão. De seguida apagar-se a extensão ".csv "e escrever ".dat".

Estas indicações podem ser consultadas em https://support.microsoft.com/pt-pt/help/865219/how-to-show-or-hide-file-name-extensions-in-windows-explorer

27.  Como é que se pode consultar o ficheiro e garantir que não há erros?

Para abrir um ficheiro ".dat" deverá utilizar o programa "Bloco de notas" (Notepad) disponível em todas as versões do Windows. Deverá clicar-se no ficheiro de modo a abri-lo sendo depois confrontado com a dúvida do tipo de programa a utilizar. Nesse caso tem que escolher o programa "Bloco de notas". Após abrir o ficheiro deverá verificar-se que o mesmo tem o seguinte aspeto, conforme exemplos suprarreferidos:

 

    • Exemplo 1:

 

    • Exemplo 2:

 

    • Exemplo 3

 

28.  Erros ou omissões mais frequentes

Exemplos de erros no ficheiro ".dat" são colunas ou parágrafos a mais, delimitadas por ";", a ordem errada da informação, pontos, espaços ou vírgulas. Seguem, na tabela infra, alguns erros mais frequentes.

 

29.   O que acontece se for enviado um ficheiro com erros?

Um ficheiro que devolva erro na validação será rejeitado pela CMVM, deverá ser corrigido pelo perito e reenviado. A CMVM não pode proceder a alterações ou correções dos ficheiros enviados por parte dos peritos avaliadores de imóveis.

30.  Como se efetua o reporte através da Extranet da CMVM?

O envio de informação através do domínio de Extranet fica sujeito à permissão de acesso ao sistema de transferência de ficheiros da CMVM, concedido a cada PAI, através da atribuição de credenciais de acesso. A emissão das credenciais de acesso é solicitada por escrito pelo PAI, pessoa singular ou coletiva, as quais podem ser enviadas por carta registada com aviso de receção para a morada indicada pelo PAI, nos termos do Regulamento da CMVM n.º 3/2016 – Deveres de Reporte.

Porém, o reporte a comunicar até 31 de março de 2017 no que respeita à atividade desenvolvida no exercício de 2016, seguirá o regime transitório previsto no artigo 5.º do regulamento da CMVM n.º 1/2017, ou seja o primeiro reporte será efetuado através do envio do ficheiro ".dat" para o e-mail, peritos@cmvm.pt para todos os PAI, pessoa singular e pessoa coletiva.

31.  Como é se confirma que o ficheiro com a informação foi recebido pela CMVM?

Salvo solicitação expressa, a CMVM procederá ao envio de um comprovativo de falha de carregamento por e-mail. Na mensagem irá constar "insucesso" do carregamento, sendo que serão indicados os erros detetados pelo sistema.

O endereço de e-mail que será utilizado pela CMVM para a referida comunicação é o que está no registo do perito pelo que é importante que o e-mail indicado esteja atualizado.

 

D. DA ORGANIZAÇÃO INTERNA

32.  Existe alguma orientação para a organização interna da informação de forma a facilitar os deveres de reporte à CMVM em março de cada ano?

É uma obrigação dos PAI, pessoas singulares e pessoas coletivas, manterem padrões de organização interna, no âmbito do exercício das suas funções, que assegurem um adequado tratamento da informação relativa à sua atividade, no sentido de esta poder ser facilmente reunida e prestada, considerando, inclusive, a possibilidade de a CMVM promover ações de supervisão (cf. artigo 21.º da Lei n.º 152/2015, de 14 de setembro). Deste modo, a CMVM recomenda que os PAI mantenham um registo da atividade que, no mínimo, atenda aos elementos solicitados nos anexos I e II do Regulamento CMVM n.º 1/2017. Para facilitar este processo sugere-se um programa de folha de cálculo, por exemplo o Excel. A folha de cálculo deverá ser preenchida relativamente a cada avaliação realizada, e as colunas devem corresponder ao que está estipulado no art.º 2.º e com correspondência nos anexos I e II. Por exemplo:

- Número de ordem da avaliação em cada ano (número sequencial);

- Número de registo de perito (PAI/20XX/0XXX) (apenas aplicável a PAI pessoa coletiva e aos peritos averbados);

- Tipo de ativo avaliado (ver tabela na rúbrica 2 do anexo I ao Regulamento);

- Montante da avaliação do imóvel;

- Montante faturado pela avaliação;

- Denominação social da entidade contratante ou sigla que a identifique (ver coluna 8 da rúbrica 1 no anexo I ao regulamento);

- Tipo de entidade contratante (ver tabela na rúbrica 3 do anexo I ao Regulamento);

- Distrito onde foi efetuada a avaliação (ver tabela na rúbrica 4 do anexo I ao Regulamento).

Após a criação desta tabela podem ser aplicados somas e filtros de forma a apurar os dados do ano, ou mesmo uma PivotTable no caso de utilizar o Excel.


 ANEXOS