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Resposta às perguntas frequentes relativas à Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro (Lei dos PAI)


​6 de novembro de 2015
 
1. Quando entra em vigor a nova Lei dos PAI?
A Lei dos PAI entra em vigor no próximo dia 13 de novembro de 2015.

 
2. Qual o âmbito da Lei dos PAI?
A nova Lei dos PAI regula a prestação de serviços de avaliação de imóveis a entidades do sistema financeiro nacional da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões.
A Lei dos PAI sucede ao anterior regime jurídico constante do Regulamento da CMVM n.º 8/2002, que regulava apenas as avaliações de imóveis detidos por organismos de investimento imobiliário, e da Norma Regulamentar n.º 7/2007-R, de 17 de maio, relativa às estruturas de governação dos fundos de pensões, que regulava em parte a atividade dos peritos avaliadores de terrenos e edifícios dos fundos de pensões.

 
3. Nos termos da Lei dos PAI, quem poderá prestar serviços de avaliação de imóveis a entidades do sistema financeiro nacional?
Apenas estão habilitados a prestar serviços de avaliação de imóveis às entidades do sistema financeiro nacional os PAI registados junto da CMVM e que tenham reduzido a escrito os termos da sua relação contratual com a entidade contratante, sem prejuízo da possibilidade prevista no artigo 14.º da Lei dos PAI.

 
4. Os PAI inscritos junto da CMVM à data da entrada da Lei dos PAI têm que requerer registo nos termos desta Lei?
Não. A inscrição dos PAI na CMVM à data de entrada em vigor da nova Lei converte-se oficiosamente em registo junto da CMVM (artigo 29.º/1 da Lei dos PAI), ficando a partir desse momento sujeitos às mesmas regras dos PAI que, nos termos da Lei dos PAI, se registem, na CMVM, para o efeito.

 
5. Após a conversão oficiosa da inscrição dos PAI em registo o que deve fazer o PAI?
Além do dever de adequar o exercício da sua atividade às exigências da nova Lei dos PAI, particularmente no que respeita a incompatibilidades, deve ainda:

a) CONTRATO - Caso não o tenha feito, reduzir a escrito os termos da sua relação contratual com a entidade contratante;

b) SEGURO - Aquando a renovação do seguro vigente à data da entrada em vigor da Lei dos PAI, adaptar o contrato às novas condições estatuídas no artigo 7.º da Lei dos PAI, a saber:

(i) Aumentar o capital seguro mínimo coberto para € 500 000 no caso de se encontrar inscrito há pelo menos 3 anos e cujos montantes avaliados no exercício económico anterior sejam iguais ou superiores a € 20 000 000.

(ii) Alargar a cobertura ao setor bancário, setor segurador, ressegurador e dos fundos de pensões (e não apenas para os organismos de investimento imobiliário);

c) POLÍTICAS e PROCEDIMENTOS - Até 31 de dezembro de 2015 adotar políticas e procedimentos conformes ao disposto no artigo 17.º da Lei dos PAI, caso não estejam dispensados ao abrigo do n.º 3 do mesmo artigo.

6. No âmbito da proibição prevista no n.º 2 do artigo 2.º da Lei dos PAI, o que se entende por subcontratação das funções de PAI?
A subcontratação corresponde à contratação pelo PAI de uma terceira entidade (seja PAI ou não) das funções compreendidas no serviço que lhe foi contratado pela entidade do sistema financeiro.

 
7. A proibição de subcontratação que implicações tem para o funcionamento atual dos PAI?
Para o PAI pessoa singular, a proibição da subcontratação determina que o mesmo tenha que desenvolver todas as tarefas relacionadas com a elaboração do relatório de avaliação.

 
Para os PAI pessoas coletivas, esta proibição determina que os PAI pessoas singulares contratados pelo PAI pessoa coletiva terão que efetivamente realizar todo o processo de avaliação do imóvel, não podendo existir a colaboração de um PAI externo ao PAI pessoa coletiva.

 
8. O PAI pessoa singular contratado pelo PAI pessoa coletiva deve colaborar a título exclusivo?
A Lei dos PAI não exige que o PAI pessoa singular contratado pela pessoa coletiva tenha uma colaboração a título exclusivo, impondo-se apenas que as pessoas coletivas disponham de colaboradores que sejam PAI registados junto da CMVM, em número mínimo adequado, atendendo ao volume de avaliações efetuado pela pessoa coletiva.

 
9. O PAI pessoa coletiva, além do seu seguro, tem que assumir o prémio do seguro dos PAI que colaboram consigo?
A obrigação de contratação de um seguro de responsabilidade civil cumpre a cada PAI individualmente, seja pessoa coletiva ou pessoa singular, pelo que o PAI pessoa coletiva não está legalmente obrigado a suportar o prémio e os encargos do seguro de PAI pessoas singulares que consigo colaborem.

 
Contudo, o PAI pessoa coletiva poderá assumir a posição de tomador do seguro em contratos cujos segurados são os PAI que colaboram consigo, situação em que o pagamento do prémio é sua responsabilidade.

 
10. Quem deve obrigatoriamente contratar um seguro de responsabilidade civil?
Cada PAI pessoa coletiva como também cada PAI pessoa singular deve contratar um seguro de responsabilidade civil que cubra, pelo menos, os capitais seguros mínimos estabelecidos na Lei dos PAI.

 
11.   Quais os meios técnicos e humanos adequados a uma associação profissional do setor dos PAI?
São considerados adequados os meios técnicos e humanos que assegurem que as associações:

a) Monitorizem de forma regular e sistemática o cumprimento dos códigos de conduta ou deontológicos que adotam no sentido de garantir que as avaliações de imóveis sejam realizadas com competência, independência e objetividade; e

b) Tenham capacidade para fiscalizar e aplicar as sanções previstas nos mesmos códigos, verificado um incumprimento (n.º 3 do artigo 18.º da Lei dos PAI).

12.   Em termos de incompatibilidades, qual a interpretação que deve ser dada à alínea g) do artigo 19.º da Lei dos PAI, relativamente à prestação em acumulação de consultoria ou de mediação imobiliária?
As regras de incompatibilidade estabelecidas no artigo 19.º da Lei dos PAI têm o propósito de fortalecer as garantias de independência dos PAI, abrangendo, assim, todas as situações que sejam suscetíveis de afetar a isenção de análise pelo PAI.

 
A proibição expressa na alínea g) do preceito supra referido estabelece que o PAI não pode prestar à mesma entidade contratante serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, em acumulação com os serviços de avaliação.

 
Por exemplo, se um PAI presta um serviço de avaliação de um imóvel para uma sociedade gestora não poderá simultaneamente prestar a essa entidade serviços de consultoria imobiliária, como por exemplo um estudo de mercado para aquela sociedade gestora. Do mesmo modo, não poderá prestar a essa sociedade gestora serviços de mediação imobiliária.

 
A verificação de acumulação de serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, de forma direta ou indireta, com a prestação de serviços de PAI abrange não só o momento atual como os dois anos anteriores.

 
Consideram-se prestados de "forma indireta" os serviços prestados por entidades em relação de domínio ou de grupo, ou sujeitas a domínio comum com o PAI na aceção do artigo 21.º do Cód. VM.

 
13. Os pedidos de inscrição de PAI que se encontrem em apreciação junto da CMVM aquando a entrada em vigor da Lei dos PAI, serão tratados ao abrigo de que Lei?
Os pedidos que se encontrem em apreciação junto da CMVM aquando a entrada em vigor da nova Lei dos PAI ficam sujeitos a esta. Tal significa que os pedidos terão que ser completados, devendo existir adaptação aos novos requisitos, com exceção dos requisitos da qualificação no caso dos PAI que tenham formação obtida em curso iniciado antes da entrada em vigor da Lei dos PAI.