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Resposta às perguntas frequentes relativas à Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro (Lei dos PAI)


Última atualização a 29 de dezembro de 2016

I. ADAPTAÇÃO AO NOVO REGIME

1. Quando entrou em vigor a Lei dos PAI?

A Lei dos PAI entrou em vigor no dia 13 de novembro de 2015.

2. Qual é o âmbito da Lei dos PAI?

A Lei dos PAI regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões.

A Lei dos PAI sucede ao anterior regime jurídico constante do Regulamento da CMVM n.º 8/2002, que regulava apenas as avaliações de imóveis detidos por organismos de investimento imobiliário, e da Norma Regulamentar n.º 7/2007-R, de 17 de maio, relativa às estruturas de governação dos fundos de pensões, que regulava em parte a atividade dos peritos avaliadores de terrenos e edifícios dos fundos de pensões.

3. Nos termos da Lei dos PAI, quem poderá prestar serviços de avaliação de imóveis a entidades do sistema financeiro nacional?

Apenas estão habilitados a prestar serviços de avaliação de imóveis às entidades do sistema financeiro nacional os PAI registados junto da CMVM e que tenham reduzido a escrito os termos da sua relação contratual com a entidade contratante, sem prejuízo da possibilidade prevista no artigo 14.º da Lei dos PAI.

4. Quais foram as principais implicações decorrentes da entrada em vigor da Lei para os PAI que viram a sua inscrição ser convertida oficiosamente em registo?

Além do dever de adequar o exercício da sua atividade às exigências da Lei dos PAI, particularmente no que respeita a incompatibilidades, os PAI devem ainda: 

a) Contrato - Reduzir a escrito os termos da sua relação contratual com a entidade contratante;

b) Seguro - Adaptar o contrato às novas condições estatuídas no artigo 7.º da Lei dos PAI, a saber:

(i) Aumentar o capital seguro mínimo coberto para € 500 000 no caso de se encontrar inscrito há pelo menos 3 anos e os montantes avaliados no exercício económico anterior sejam iguais ou superiores a € 20 000 000;

(ii) Alargar a cobertura ao setor bancário, setor segurador, ressegurador e dos fundos de pensões (e não apenas aos organismos de investimento imobiliário);

c) Políticas e procedimentos - Adotar políticas e procedimentos conformes ao disposto no artigo 17.º da Lei dos PAI, caso não estejam dispensados ao abrigo do n.º 3 do mesmo artigo.

 

II NOVO REGIME

A. INSTRUÇÃO, PROCEDIMENTO DE APRECIAÇÃO DOS ELEMENTOS INSTRUTÓRIOS DO PEDIDO DE REGISTO E PRAZOS

5. Quais são os elementos instrutórios do pedido de registo de PAI?

O pedido de registo deve ser instruído com os elementos atualizados que se encontram enunciados no artigo 8.º da Lei dos PAI. No dossier de registo, disponível no sítio da Internet da CMVM, encontram-se os modelos a preencher no âmbito do pedido de registo.

6. De que forma se pode enviar os elementos instrutórios do processo de registo?

Os elementos instrutórios do processo de registo podem ser enviados, preferencialmente, para o endereço de correio eletrónico cmvm@cmvm.pt ou, em alternativa, por correio postal para a seguinte morada: Rua Laura Alves, n.º 4, Apartado 14258, 1064-003 Lisboa.

7. Quais são as entidades que intervêm no procedimento de avaliação da qualificação e experiência profissionais e de apreciação da idoneidade?

A avaliação da qualificação e experiência profissionais dos requerentes, assim como a apreciação da sua idoneidade competem à CMVM, devendo o Banco de Portugal (BdP) e a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF) emitir um parecer prévio e vinculativo para o efeito.

A CMVM, após a admissão do pedido de registo, solicita o referido parecer ao BdP e à ASF devendo o mesmo ser comunicado à CMVM por estas entidades, no prazo de 15 dias úteis a contar da data de receção da informação remetida pela CMVM para elaboração do parecer.

8. Como se pode obter informações sobre o estado do processo de registo?

Para o efeito deverá contactar a CMVM através do endereço de correio eletrónico cmvm@cmvm.pt indicando, se o conhecer, o número do seu processo.

9. A CMVM pode recusar o pedido de registo?

Sim. Nos termos do artigo 10.º da Lei, o pedido de registo pode ser recusado nos seguintes casos:

i) Falta dos elementos e documentos instrutórios necessários para o pedido de registo;

ii)Prestação de falsas declarações;

iii) Não preenchimento dos requisitos relativos à qualificação e experiência profissionais e idoneidade.

10. Qual o prazo para a CMVM decidir sobre o pedido de registo de PAI?

O prazo para a CMVM notificar a decisão do pedido de registo de PAI é de 30 dias úteis a contar da data da receção do pedido completamente instruído com todos os elementos enunciados no artigo 8.º da Lei dos PAI, no dossier de registo, disponível no sítio da Internet da CMVM, e ainda eventuais outros elementos ou informações adicionais considerados necessários para a apreciação da idoneidade e avaliação da qualificação e experiência profissionais exigidos pela Lei.

11. Porque é que não se encontram disponíveis os contactos dos PAI na lista divulgada no sistema de difusão de informação da CMVM?

A lista de PAI divulgada no sistema de difusão de informação da CMVM destina-se única e exclusivamente a dar conhecimento público do registo junto da CMVM de determinada pessoa singular ou pessoa coletiva para o exercício da atividade de perito avaliador de imóveis a entidades do setor financeiro nacional.


 

B. SUSPENSÃO E CANCELAMENTO DE REGISTO DE PAI

12. Como se pode pedir a suspensão ou cancelamento do registo de PAI?

A CMVM pode suspender ou cancelar o registo a pedido do PAI. Para o efeito deverão ser utilizadas os modelos que se encontram no dossier de registo de PAI, devidamente preenchidos, datados e assinados.

13. Quais são as consequências da suspensão e cancelamento do registo de PAI?

A suspensão do registo pode ser pedida até um máximo de dois anos e tem como efeito o PAI deixar de poder atuar ao abrigo da Lei, deixando igualmente de estar sujeito aos deveres que dela decorrem. A CMVM pode prorrogar esse prazo desde que o requerente remeta pedido nesse sentido devidamente fundamentado.

O pedido de cancelamento cessa em definitivo o registo e implica a submissão de um novo pedido de registo no caso de o PAI pretender voltar a registar-se na CMVM.

14. Como se pode solicitar o levantamento da suspensão do registo de PAI?

O pedido de levantamento da suspensão do registo de PAI deve ser comunicado à CMVM através do modelo "Comunicação da alteração aos elementos que integram o pedido de registo de perito avaliador de imóveis" disponível no dossier de registo de PAI e deverá ser acompanhado de apresentação de seguro de responsabilidade civil válido (incluindo apresentação de condições gerais, particulares e comprovativo de pagamento da apólice) e dos seguintes elementos de registo atualizados:

i) Políticas e procedimentos internos ou documento comprovativo de sujeição a código de conduta ou deontológico de associação profissional representativa de PAI;

ii) Questionário relativo à qualificação, experiência profissional e idoneidade;

iii) Declaração de não incompatibilidade;

iv) Certificado do registo criminal.

 

C. QUALIFICAÇÃO PROFISSIONAL  

15. Quais são os requisitos de qualificação profissional para o acesso e exercício da atividade de PAI?

No caso de o requerente não ter formação obtida em curso certificado ao abrigo do Regulamento CMVM n.º 8/2002, só é reconhecida a qualificação profissional para o exercício da atividade de PAI a quem possua licenciatura, pós-graduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis e demonstre conhecimento aprofundado, que pressupõe um mínimo de 45 ECTS, no conjunto das áreas previstas no artigo 5.º/3/alínea b) da Lei dos PAI. Os ECTS podem ter origem em cursos diferentes.

16. Atualmente existem cursos certificados pela CMVM?

Não. Com a entrada em vigor da Lei dos PAI o regime jurídico constante do Regulamento CMVM n.º 8/2002 foi revogado pelo que deixaram de existir entidades certificadoras e cursos autorizados pela CMVM. Sem prejuízo do referido, a formação obtida em curso certificado iniciado ao abrigo do Regulamento CMVM n.º 8/2002 é considerada suficiente para o preenchimento do requisito da qualificação profissional para efeitos de registo na CMVM, nos termos do artigo 29.º/2 da Lei dos PAI.

 

D. SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL

17. Quem deve obrigatoriamente contratar um seguro de responsabilidade civil?

Cada PAI pessoa singular como também cada PAI pessoa coletiva deve contratar um seguro de responsabilidade civil que cubra, pelo menos, os capitais seguros mínimos estabelecidos no artigo 7.º da Lei dos PAI. 

Anualmente, aquando da renovação do seguro, deverá ser remetida à CMVM cópia das condições particulares da apólice e comprovativo de pagamento do prémio do seguro (recibo ou aviso de recibo e comprovativo de pagamento). 

18. O PAI pessoa coletiva, além do seu seguro, tem que assumir o prémio do seguro dos PAI que colaboram consigo?

A obrigação de contratação de um seguro de responsabilidade civil cumpre a cada PAI individualmente, seja pessoa coletiva ou pessoa singular, pelo que o PAI pessoa coletiva não está legalmente obrigado a suportar o prémio e os encargos do seguro de PAI pessoas singulares que consigo colaborem. Contudo, nada obsta a que o PAI pessoa coletiva assuma a posição de tomador do seguro em contratos cujos segurados são os PAI que colaboram consigo, situação em que o pagamento do prémio é da sua responsabilidade. Neste caso, da apólice de seguro deverão constar os nomes de todos os PAI pessoas singulares segurados, identificando-se o montante do capital seguro por cada PAI individualmente considerado.

 

19. No momento da instrução do processo de registo tem que se pagar o seguro de responsabilidade civil?

Não. No momento da instrução do pedido de registo de PAI pode ser apresentada declaração comprovativa de que o PAI irá dispor de um seguro de responsabilidade civil profissional nos termos previstos no artigo 7.º da Lei dos PAI, contudo o registo na CMVM só poderá ser concedido após verificação, pela CMVM, do comprovativo de pagamento do prémio do seguro. 

 

E. POLÍTICAS E PROCEDIMENTOS E ASSOCIAÇÕES PROFISSIONAIS REPRESENTATIVAS DE PAI

20. O que são políticas e procedimentos para efeitos da Lei dos PAI?

As políticas e procedimentos internos são um conjunto de normas que visam regular a atividade dos peritos avaliadores de imóveis, concebidas para assegurar o cumprimento das exigências legais da atividade e que se destinem a assegurar que as avaliações de imóveis são realizadas atendendo, designadamente, a padrões de ética, qualificação profissional, independência, objetividade e qualidade. Deverão ser previstas ainda normas que evitem situações de conflitos de interesses, incluindo no que respeita a políticas de remuneração e normas sobre segredo profissional.

21. Quem está obrigado à adoção de políticas e procedimentos?

Todos os peritos avaliadores de imóveis, pessoas coletivas e pessoas singulares, que se encontrem registados na CMVM, exceto nos casos contemplados pelo n.º 3 do artigo 17.º da Lei dos PAI. Na elaboração das políticas e procedimentos devem ser considerados os aspetos de conteúdo mínimo enunciados nos n.ºs 1 e 2 do artigo 17.º da Lei dos PAI.

22. Quem assegura o cumprimento das políticas e procedimentos dos colaboradores dos PAI pessoa coletiva?

Os peritos avaliadores de imóveis que sejam pessoa coletiva asseguram o cumprimento das políticas e procedimentos internos ou sujeição a código de conduta ou deontológico por parte de todos os peritos avaliadores de imóveis que com eles colaborem, independentemente da relação jurídica que com eles mantenham (contrato de trabalho ou contrato de prestação de serviços), mas apenas no âmbito dessa relação. 

23. Há a possibilidade de dispensa da adoção de políticas e procedimentos escritos?

Sim. Nos termos do referido n.º 3 do artigo 17.º da Lei dos PAI, os peritos avaliadores de imóveis que sejam membros de associação profissional representativa de peritos avaliadores de imóveis, que assegure a fiscalização e o sancionamento dos seus associados, estão dispensados de elaborar políticas e procedimentos escritos uma vez que ficam sujeitos a código de conduta ou deontológico aprovado por essa associação. 

24. Quais são as associações profissionais representativas de PAI que podem ser consideradas para efeitos da dispensa prevista no artigo 17.º/3 da Lei dos PAI?

Apenas os códigos de conduta ou deontológicos de associações representativas de PAI que assegurem a fiscalização e o sancionamento dos seus associados e que cumpram com os requisitos previstos no artigo 18.º da Lei dos PAI, podem ser considerados para efeitos da dispensa prevista no artigo 17.º, n.º 3 da Lei dos PAI. Estas associações terão de comunicar à CMVM o seu código de conduta ou deontológico nos termos previstos na Lei dos PAI, em concreto com todos os elementos e documentos identificados no dossier de registo disponibilizado no sítio da Internet da CMVM.

Até ao momento foram comunicados à CMVM os códigos de conduta ou deontológicos das seguintes associações profissionais representativas de PAI:

  • Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI);
  • Associação Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia (APAE);
  • Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL);
  • Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

25. Quais são os meios técnicos e humanos adequados a uma associação profissional representativa de PAI?

São considerados adequados os meios técnicos e humanos que assegurem que as associações:

a) Monitorizem de forma regular e sistemática o cumprimento dos códigos de conduta ou deontológicos que adotam no sentido de garantir que as avaliações de imóveis sejam realizadas com competência, independência e objetividade; e

b) Tenham capacidade para fiscalizar e aplicar as sanções previstas nos mesmos códigos, verificado um incumprimento (n.º 3 do artigo 18.º da Lei dos PAI).

 

F. CONTRATAÇÃO E SUBCONTRATAÇÃO

26. O PAI pessoa singular contratado pelo PAI pessoa coletiva deve colaborar a título exclusivo?

Sem prejuízo da necessidade de evitar qualquer situação suscetível de afetar a independência e qualidade da sua análise, a Lei dos PAI não exige que o PAI pessoa singular contratado pela pessoa coletiva tenha uma colaboração a título exclusivo, impondo-se apenas que as pessoas coletivas disponham de colaboradores que sejam PAI registados junto da CMVM, em número mínimo adequado, atendendo ao volume de avaliações efetuado pela pessoa coletiva.

27. O que se entende por número mínimo adequado de colaboradores de PAI pessoa coletiva para efeitos da Lei dos PAI?

O número mínimo adequado de colaboradores de PAI pessoa coletiva depende do volume de avaliações realizadas, em quantidade e valor, assim como da sua complexidade, cabendo a sua definição ao PAI pessoa coletiva em termos que permitam assegurar a qualidade dos serviços prestados.

28. Os PAI podem subcontratar com terceiros as funções para as quais foram contratados?

Não. De acordo com o disposto no artigo 2.º, n.º 2 da Lei dos PAI, a subcontratação de terceiros das funções de PAI não é permitida.  

A subcontratação corresponde à contratação, pelo PAI, dos serviços de uma terceira entidade (seja PAI ou não) quando estes serviços abranjam a prossecução de alguma das funções compreendidas no serviço que lhe foi contratado pela entidade do sistema financeiro. 

29. A proibição de subcontratação que implicações tem para o funcionamento dos PAI?

Para o PAI pessoa singular, a proibição da subcontratação determina que o mesmo tenha que desenvolver todas as tarefas relacionadas com a prestação dos seus serviços de avaliação de imóveis, designadamente com a elaboração do relatório de avaliação.  

Para os PAI pessoas coletivas, esta proibição determina que os PAI pessoas singulares contratados pelo PAI pessoa coletiva terão que efetivamente realizar todo o processo de avaliação do imóvel, não podendo existir a colaboração de um PAI que não seja colaborador (exclusivo ou não exclusivo) do PAI pessoa coletiva. 

30. Pode um relatório de avaliação ser assinado por mais do que um PAI no âmbito da atividade de um PAI pessoa coletiva?

Sim, desde que os PAI envolvidos (exclusivos ou não exclusivos) tenham colaborado, efetivamente, na sua elaboração e se encontrem devidamente identificados, através do n.º de PAI averbado, no relatório de avaliação, sendo responsáveis pelo conteúdo do mesmo.


 G. INCOMPATIBILIDADES

31. Em termos de incompatibilidades, qual a interpretação que deve ser dada à alínea g) do artigo 19.º da Lei dos PAI, relativamente à prestação em acumulação de consultoria ou de mediação imobiliária?

As regras de incompatibilidade estabelecidas no artigo 19.º da Lei dos PAI têm o propósito de fortalecer as garantias de independência dos PAI, abrangendo, assim, algumas situações que a Lei dos PAI determina que são suscetíveis de afetar a isenção de análise pelo PAI.

A proibição expressa na alínea g) do preceito supra referido estabelece que o PAI não pode prestar à mesma entidade contratante serviços de consultoria, ou de mediação imobiliária, em acumulação com os serviços de avaliação.

A verificação de acumulação de serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, de forma direta ou indireta, com a prestação de serviços de PAI abrange não só o momento atual como os dois anos anteriores.

Consideram-se designadamente prestados de "forma indireta" os serviços prestados por entidades em relação de domínio ou de grupo, ou sujeitas a domínio comum com o PAI na aceção do artigo 21.º do Cód. VM.